最好FHA贷款
基于深入回顾

什么是联邦住房管理局贷款?

联邦住房管理局的贷款由联邦住房管理局(FHA)提供保险。这并不意味着联邦住房管理局自己发放抵押贷款。相反，银行等金融机构会寻求联邦住房管理局的批准。如果你违约了，一个被批准的贷方可以发放贷款，联邦住房管理局偿还贷方所欠的金额。由于联邦住房管理局(FHA)会在你无法每月还款时介入，联邦住房管理局批准的贷款机构承担的风险较小，因此愿意为那些通常没有资格申请传统贷款的人提供优惠条件。

联邦住房管理局的贷款对那些无力支付大笔首付款或信用历史有问题的人很有帮助。根据最新的指导方针，203(b)按揭保险计划是联邦住房管理局最常见的一至四单元住宅物业贷款，可覆盖高达96.5%的物业价值。这意味着你的首付款可能低至3.5%。

要想获得3.5%的首付款，你的信用评分必须达到580分或更高。信用评分在500到579之间的人可能仍然有资格获得联邦住房管理局的贷款，但它最多只能覆盖房产价值的90%，所以你必须支付10%的首付。

联邦住房管理局贷款的要求

为了符合FHA贷款的资格，你必须满足以下所有条件:

收入和就业稳定的证明

你要挣多少钱才有资格，其实没有任何限制。出借人关注的是评估你偿还贷款的能力，通过审查你的信用记录，你目前的债务，核实你的就业和收入。

贷方也会密切关注你的债务收入比(DTI)。DTI的计算方法是把你每月的债务加起来，然后除以你的月总收入。例如，如果你每月的汽车贷款和信用卡债务达到600美元，而你的月收入是2500美元，那么你的DTI是24%。根据消费者金融保护局(CFPB)在美国，“债务收入比较高的借款人更有可能在月供方面遇到麻烦”，贷款人可能同意的最高比例是43%。

贷款机构还会核实你最近两年的就业历史。这并不意味着你必须在同一份工作上工作两年。比如，较短的工作经历，以及学习或休产假的间隙都是可以接受的。出借人想要的是稳定性，以及你是否有可能保持目前的职位，从而降低违约的可能性。

你需要提供的文件包括:

• 个人纳税申报表

• 报税表和1099年代

• 工资单

• 银行、退休和/或投资账户的对账单

如果你是个体经营者，贷方需要你至少工作两年的证明，并且你的收入已经增加或保持稳定。如果你现在的工作与过去的工作有关，他们也可能接受较短的自主创业经历——例如，你曾在一家广告公司工作，现在你是一名自由撰稿人。

你需要提供上面提到的同样的文件，但是如果你的个人纳税申报单没有显示收入的增加，或者关闭资金来自个人账户而不是企业账户，你还需要提供企业的纳税申报单。

该房产必须是你的主要住所

你可以使用联邦住房管理局的贷款购买一个单户或多户住宅，最多为四个家庭，只要这是你的主要住宅，你也可以购买共管公寓，制造住宅，或移动住宅。

联邦住房管理局的贷款不能专门用于购买投资性房产或度假屋。你应该是业主-居住者，也就是拥有该房产并住在其中的居民。您或您的共同借款人将被要求在交易结束后60天内入住该物业，并在那里至少居住一年。一年后，你可以自由地搬出去，只有到那时，如果你愿意，你才能把房子出租出去。

据住房和城市发展部在美国，只有在以下情况下，FHA贷款才可能被批准购买第二套房:

• 新物业不会主要用于娱乐用途

• 从你的主要住所到工作地点的通勤距离给你带来了“不适当的困难”

• 在你工作地点方圆100英里的范围内，你的经济状况决定不了租得起的房子。你会被要求提供书面证据，比如当地房地产中介机构出具的证明该地区缺乏可接受住房的信函。

让fha认可的估价师对房产进行评估

除了一年的居住要求外，该房产还必须符合住房和城市发展部(HUD)指定的结构标准。评估必须确定房产的价值是否等于或低于你希望借款的金额，最重要的是，它的结构是否健全。

作为住房和城市发展部的单户住房政策手册描述道，“‘最低财产要求’指的是联邦住房管理局投保的所有房屋必须是安全、健全和有保障的一般要求。”一些要求是可以预期的，例如“持续和充足的安全饮用水供应”和“卫生设施和污水处理的安全方法”。其他的可能不会，比如来自公路、铁路或机场的过度噪音如何影响该地点的市场和价值。

只要发现的问题可以修复，即使鉴定人发现房产不符合标准，你仍然可以购买。房产的卖方必须同意在关闭前完成维修。如果卖方拒绝，你可以申请额外的FHA计划，称为有限203(K)康复抵押，自己做修理。这笔贷款的维修费用最高不超过3.5万美元。还有标准203(K)康复按揭贷款。只要“现有的基础系统仍然存在”，就可以进行更昂贵的翻修，如结构改变和重建。解释了住房和城市发展部。该物业必须已完成至少一年，才有资格进行这些翻新计划。

不同类型的联邦住房管理局贷款

基本居所按揭贷款203(b):最广为人知的联邦住房管理局贷款。根据住房和城市发展部的说法，其目的是“为购买或再融资主要住宅的人提供抵押贷款保险。”要申请，你只需要满足上述详细的联邦住房管理局标准要求。

203 (k)康复抵押贷款:专门用于可能需要修缮的房屋。贷款将基于房屋装修后的价值。贷款分为限量版和标准版。使用有限203(k)，您可以支付高达35,000美元的维修费用。标准203(k)适用于更广泛的维修，如结构改建和重建，翻新或更换管道，或增强残疾人的无障碍设施。

公寓抵押贷款保险:覆盖单户共管公寓的购买或再融资，只要该公寓位于联邦住宅管理局批准的共管公寓项目内。如果公寓不是在FHA批准的项目中，但符合FHA对单单元物业的要求，那么它可能仍然被覆盖。

灾害受害者按揭保险第203(h)条:帮助灾民获得抵押贷款，购买或重建房屋。符合条件的条件是，该房产必须位于被指定为灾区的地区，而且损坏程度必须达到需要重建或更换的程度。这种贷款不需要首付，但你需要支付成交费用和其他预付费用。

节能的抵押贷款(EEM):可用于节能家居改造，如太阳能电池板。新系统的融资总额不得超过房产评估价值的20%。

第一篇物业改善贷款:可以用于翻新已经拥有的财产。根据住房与城市发展部的规定，“改造必须在很大程度上保护或改善房屋的基本宜居性或实用性。”单户住宅的最高贷款金额约为2.5万美元，多户住宅的最高贷款金额为6万美元。

按揭保险保费规定

通常情况下，首付低于房产价值20%的抵押贷款需要抵押贷款保险来保护贷款人，以防你拖欠贷款。在联邦住房管理局贷款的情况下，所需的抵押贷款保险被称为抵押贷款保险费(MIP)。

MIP将被分为两种费用:一次性预付抵押贷款保险费(UFMIP)和年度保险费。UFMIP，顾名思义，是在你获得贷款时预先支付的，它的成本总是贷款总额的1.75%。你也可以选择用你的抵押贷款为UFMIP融资，但记住，你的月供将会增加。

另一方面，每年的保险费用通常是按月支付的，它的范围在0.45%到1.05%之间，取决于你的借款金额，你的首付款和你的抵押贷款期限(15年或30年)。

按揭保险保费(MIP)与私人按揭保险(PMI)不同

联邦住房管理局贷款需要抵押贷款保险费(MIP)。这种类型的保险不同于私人抵押贷款保险(PMI)，主要在于你需要支付多长时间的保险。

在FHA贷款的情况下，在贷款的生命周期内，MIP是强制性的。你能摆脱MIP的唯一方法是你在购买房产时支付10%或更多的首付。尽管如此，你还是需要支付至少11年的MIP。

PMI是一种传统抵押贷款的保险，当你的首付款低于20%时。例如，如果您贷款10万美元，并支付了1万美元的首付款，因为您的首付款相当于购买价格的10%，您将需要PMI。一旦你的贷款价值比(LTV)下降到80%以下，你可以要求取消你的PMI，因为LTV高于80%的借款人被认为有更高的违约风险。

LTV衡量的是你所欠的抵押贷款和房屋价值之间的差额。它的计算方法是用你借款的总额除以房产的价值。例如，如果你在一处估价为10万美元的房产上贷款8万美元，那么你的LTV就是80%(8万美元/ 10万美元= 0.8或80%)。每月支付抵押贷款最终会降低你的LTV，因为这会减少你的欠款，增加你的权益。进行装修也会降低你的LTV，因为他们会增加你的财产价值，而你所欠的金额却保持不变。