消费者权益
你需要知道的
抵押贷款利率
  • 2020年7月的利率下调将15年期固定抵押贷款利率下调至2.73%
  • 抵押贷款机构考虑利率的许多因素
  • 政府支持的期权价格较低
  • 要求提供所有费用和交易费用的详细细目
我们的方法

我们如何分析最佳按揭利率

银行类型
为抵押贷款提供服务的贷款人的类型会对所提供的利率和服务产生重大影响。我们研究了几种类型的公司,从在线贷款机构和经纪人到大型国家银行和信用合作社。
可用的抵押贷款类型
我们考察了抵押贷款机构是否提供固定利率和可调利率贷款,是否提供联邦住房管理局(FHA)、退伍军人事务部(VA)和美国农业部(USDA)等政府资助项目,或其他类型的大额贷款、非合格贷款或可定制贷款。
客户体验
我们考虑了贷款机构为帮助客户和简化抵押过程而提供的额外好处和津贴,例如易于使用的网站、专有的移动应用程序、抵押计算器(他们提供服务的状态)和客户服务选项,以及许多其他因素。
声誉和透明度
一家公司的声誉决定了他们在多大程度上值得信任,以及他们如何回应买家的需求。我们审查了一家公司在消费者金融保护局(CFPB)注册的投诉,以及在国家抵押贷款许可系统(NMLS)上报告的任何监管行动。

抵押计算器

总是货比三家!

在我们的研究过程中,比较购物的重要性很快显现出来。从金融专家到购房者,我们采访的所有人都认为,消费者在考虑买房时应该采取的最关键步骤之一是做好调查。这对于抵押贷款和其他复杂的金融产品来说尤其令人困惑,而且还需要花费大量的时间。抵押贷款的成本涉及许多不同的因素,包括不仅仅是利率、费用和积分。然而根据2018年全国住房调查在美国,约三分之一的购房者不会货比三家,他们更喜欢依靠房地产中介和朋友。

作为缓解新冠肺炎大流行对经济造成影响的努力的一部分,抵押贷款利率正处于历史低位——截至2020年4月2日,目前的一级抵押贷款利率为平均3.34%,这要归功于美联储(Federal Reserve) 3月份降息0.5个百分点。这是自2008年房地产市场危机以来最大的一次性降息,使利率降至三年来的最低水平。这是首次购房者考虑购买新房的绝佳时机,因为较低的利率意味着你可以负担得起更多的房子。然而,请记住,冠状病毒大流行可能也会增加出现意外并发症的可能性,所以要确保为关闭日期延迟或行动限制等情况制定应急计划。

人们发现这很有帮助。
我们从中得到补偿合作伙伴,这会影响它们在页面上出现的顺序。也就是说,我们网站上的分析和观点都是我们自己的我们相信社论的完整性。

我们的首选:抵押贷款利率评论

新美国基金审查

最佳的非合格抵押贷款

非合格抵押贷款是指不符合美国消费者金融保护局(CFPB)关于高风险贷款的规定的贷款。虽然这似乎预示着危险的做法,但它也可以像New American Funding一样使用——以个体经营者抵押贷款和非质量管理贷款的形式,提供使用其他收入验证方法来验证借款人资格的抵押贷款。

从newamericanfunding.com截图。拍摄于2019年7月3日。

New American Funding还提供只付利息的抵押贷款,这种贷款通常提供给高收入借款人,在5到10年的固定期限内只支付利息。这意味着贷款余额不会减少,一旦付息期结束,必须支付本金。

最后,贷款人有I Can抵押贷款,它允许借款人选择自己的抵押期限,只要期限在8到30年之间,并且他们的信用评分至少为620。

排位赛

为了符合New American Funding的非合格1年纳税申报单抵押贷款项目的资格,借款人必须提供两年的就业证明,过去一年的个人纳税申报单(包括附表和附件),以及同期的商业纳税申报单。

另一种选择是银行对账单计划,它要求6-12个月前的个人或企业对账单,个人和企业账户中符合条件的存款的100%,最后是过去12个月或上一年或至今的损益表。

额外的资源

我们喜欢新美国基金公司的原因之一,除了它的广泛选择,是它全面的教育资源。虽然这一点很重要,但当涉及到消费者可能不熟悉的非标准债务产品时,这一点尤其重要。

从newamericanfunding.com截图。拍摄于2019年7月3日。

该公司不仅提供多种计算器(抵押贷款、支付能力和再融资),而且还提供术语词汇表、信息视频和文章。最后,它给我们留下了特别深刻的印象大量的检查列表可下载,包括预算、住房贷款、搬家等。

从newamericanfunding.com截图。拍摄于2019年7月3日。

AmeriSave审查

AmeriSave概述

AmeriSave已经经营了17年,在49个州获得了执照。该公司是直接贷款机构,迄今已提供了550亿美元的贷款。AmeriSave得到了商业改善局和Trustpilot上的消费者评论家的高度评价。

快速资格预审和详细报价

AmeriSave网站让申请贷款的资格预审变得非常容易。你需要回答一些基本的问题,以核实你的身份和你感兴趣的房产,确定你的首付意愿,以及你是否有资格申请政府支持的贷款项目。有趣的是,一旦你这样做了,网站会提供你当前信用评分的估计。在你开始购买抵押贷款之前,你可能应该知道这一点,但如果你还没有下载你的信用报告,AmeriSave会给你一个重要的信息,这将帮助你调查其他的贷款选择。您将需要提供您的电话号码来接收报价,并同意从该公司接收营销信息,但您可以选择此后退出营销信息。整个过程大约需要3分钟。当我们测试系统时——包括首次抵押贷款和再融资——amerisave根据我们提供的数据返回了一个相当惊人的抵押贷款报价范围。

Amerisave还提供90天认证的Lock & Shop利率,在你购买房子时保护你免受利率上涨的影响。锁定价格不需要签署购买合同,这给了您更大的灵活性。

截图来自AmeriSave.com 2021年5月

选择范围广

当我们要求抵押报价时,我们收到了30多个贷款选项供我们考虑。在我们的测试案例中,所有的贷款都是固定抵押贷款,期限从10年到30年不等。然而,AmeriSave在其网站上表示,可变利率贷款也可以提供。根据您的情况和信用档案,您可以选择5/1、7/1或10/1可调利率抵押贷款。“短期购房者”——那些只打算在自己的房子里住几年的购房者——通常可以利用较低的利率和浮动利率贷款。当然,如果提供给你的选择不符合你的需求,你可以通过电话与公司联系。

除了传统的抵押贷款,AmeriSave还为符合条件的购房者提供VA、USDA和FHA抵押贷款。这些贷款的首付要求通常不那么严格,有时甚至低至0%。政府支持的贷款项目通常也适用于信用记录不太理想的购房者。

但让我们印象深刻的不仅仅是AmeriSave提供的贷款选择的数量。所提供的报价是详细的,除了具体的价格外还包括积分或学分。这些细节使客户能够更准确地比较实际贷款成本,并了解如何通过更改他们选择的贷款期限来降低月供和整体贷款成本。此外,AmeriSave以一种组织良好、图片诱人的方式展示了各种选项。比较选择是一种简单而愉快的体验。

认证批准信

如果您决定要利用AmieriSave提供的贷款选项之一,您可以继续并请求认证批准信。如果你有完成申请所需的所有文件,你可能会在几个小时内收到这封信。AmeriSave也支持其批准。一旦你被预先批准,如果你无法结束你的贷款,AmeriSave承诺在你的贷款没有结束时支付你1500美元。限制适用,但一定要询问AmeriSave代表,如果您符合其认证关闭承诺。

客户体验

AmeriSave简化了贷款购买和申请体验。你可以完全在线完成这个过程。这在网上贷款机构中并不罕见。然而,许多客户可能会欣赏AmeriSave在整个过程中提供的透明度。该公司还为购房者提供各种有用的资源,包括支付和负担能力计算器,简单易懂的贷款类型解释,一个组织良好的常见问题部分,以及一个大的有用文章库,主题从如何提高你的信用到如何找到完美的初始住宅。

截图来自AmeriSave.com 2021年5月

AmeriSave总结

AmeriSave对于那些想要快速方便地比较广泛的实际抵押贷款的购房者来说是一个极好的第一站。该公司因其透明度、详细的报价、全面的教育和支持材料而脱颖而出。

加快贷款审查

最好的整体

自从Quicken Loans在2000年转变为在线平台以来,它很快就在面向技术友好借款人的抵押贷款行业占据了主导地位。Quicken是美国第二大抵押贷款发放机构。这种规模转化为在抵押贷款市场的广泛领域的专业知识。

Quicken是一家非存管贷款机构,因此他们自己的资金不是来自消费者的存款。实际上,这意味着他们把贷款卖给投资者,其中最大的是房利美和房地美,这两家都是政府资助的企业。

截图来自Quickenloans.com, 2021年5月。

购房者指南

我们最喜欢Quicken的地方之一是它的指南,它提供了一个一步一步的解释抵押程序。我们认为这对首次购房者尤其有用,因为我们在这种情况下采访的消费者中有一个共同的线索,那就是他们对这个过程仍然有不理解的地方。也难怪!这很复杂——这就是为什么Quicken清晰、简洁的解释和提示部分特别有用。

我们还发现了各种计算器有助于更好地了解家庭购买预算。Quicken有一个计算抵押贷款、负担能力、再融资和摊销的计算器,这些都可以通过该公司的计算器应用程序下载,可在iOS和Android上下载。

截图来自Quickenloans.com, 2021年5月。

客户体验

尽管是一家在线贷款机构,但Quicken Loans仍然确保为客户提供与3000多名抵押贷款银行家中的一位交谈的能力,如果他们愿意的话。虽然借款人可以在线申请,但他们也可以通过电话或聊天直接与公司联系(在回答一些关键问题后,如地理位置、贷款用途和电话号码)。

值得注意的是,由于Quicken为其99%的抵押贷款提供服务,贷方的客户服务一直持续,而不是被分割到另一家公司。

Quicken Loans开发了一个eclose网络,用数字票据完成抵押贷款,作为他们持续推动简化抵押贷款流程的一部分。可以通过以下三种方式之一完成:亲临的混合ecending、亲临的电子公证(IPEN)或远程在线公证(RON)。

混合eclose目前可用于所有50个州的抵押再融资,但IPEN和RON仍在逐步投入使用。然而,随着越来越多的州采用该技术,不断增长的网络将允许任何Quicken Loans抵押贷款可以利用eclose选项。

2020年3月30日,Quicken讨论了冠状病毒大流行可能如何影响一些地区的抵押贷款过程。它说:

他说:“尽管在该国的许多地区实施了就地避难的命令,但抵押程序仍然可以继续。估价师、交易代理人和其他需要进入你的房子的人仍然可以在“就地避难”命令下这样做。在某些情况下,我们甚至有其他方法来完成这些过程的部分,不需要进入家里。

我们对我们的利率锁定过程做了轻微的调整,以适应就地避难的订单。在正常情况下,你会在承保开始前锁定你的费率。在实施临时避难命令的地区,我们无法提供长期费率锁定,因为一切都在迅速变化。如果你是在这些区域之一,你只需将你的利率锁定在接近收盘日的时候。”

利率和抵押贷款

虽然我们不能充分强调,您的具体抵押贷款利率将取决于您的具体情况,Quicken贷款确实有一个页面显示其目前的抵押贷款利率,每日更新。

截图来自Quickenloans.com, 2021年5月。

该公司提供一系列非银行抵押贷款产品,包括固定利率和可调利率住房贷款、再融资选择、巨额贷款和政府支持贷款(FHA和VA)。它还包括YOURgage®这是一种传统的固定利率贷款,借款人可以选择贷款的长度(也称为期限),贷款金额最高可达484,350美元,贷款期限从8年到30年不等。这使得消费者可以根据自己的需求和预算完全调整他们的抵押贷款。

退伍军人联合审查

退伍军人贷款的最佳选择

顾名思义,退伍军人联合会专门提供退伍军人贷款——事实上,它是美国这类贷款的最大放贷机构。退伍军人联合公司将退伍军人贷款作为其唯一的业务重点,为这个社区提供量身定制的客户服务和指导,提供24/7的支持,在18个州有23个实体分支机构(通常靠近军事基地)。该公司的顾问委员会由退伍军人组成,借款人的军事文化根深蒂固。

客户体验

截图来自Veteransunited.com, 2021年5月

退伍军人联合公司的客户的体验始于网站,这是一个有用的资源,简单易懂地解释退伍军人贷款项目如何工作,抵押术语,并为房主提供可靠的建议。由于对退伍军人联合会贷款计划的各个方面都很熟悉,退伍军人联合会的2400多名员工不仅在确定申请人的资格方面是专家,而且在帮助客户以最低的费用和费用获得贷款方面也是专家。

除了文章和视频,退伍军人联合组织还提供退伍军人专用计算器,帮助申请人准备和预算他们的住房购买。这些在线工具为借款人提供了计算每月贷款还款额的能力,他们可以负担多少房屋,以及房屋所在县的具体贷款限额。

截图来自Veteransunited.com, 2021年5月

贷款的类型和如何获得资格

退伍军人联合会提供传统贷款,以及联邦住房管理局和美国农业部贷款。贷方的亮点在于它的要求。退伍军人事务部的贷款项目通常努力使军人更容易获得贷款资格,他们明白这个社区面临的特殊挑战可能会使他们更难获得典型的信贷和最低首付。这就是为什么除了债务收入比之外,还要考虑剩余收入——这意味着承销商还会考虑在主要债务还清后的月底还剩多少钱(但不包括食物或互联网账单)。

要想获得退伍军人联合会的贷款,借款人必须符合一些指导方针。例如,他们必须有620的最低信用评分,还有其他更具体的条件:

截图来自Veteransunited.com, 2021年5月

对社区的承诺

信用状况可能还不够好的申请人可以利用退伍军人联合会的灯塔计划,这是一项免费的、无义务的信用修复服务,帮助服役人员和退伍军人减少债务,改善他们的信用状况。灯塔项目是公司文化的另一个例子,它为帮助军人家庭付出了额外的努力。

LendingTree审查

最好的在线市场

当人们想要买房时,他们可以选择直接贷款机构(如银行或信用合作社),也可以向经纪人提交申请,然后由经纪人将贷款发放给其网络中的一个贷款机构。LendingTree提供了第三种选择,作为第三方服务,它既不是经纪人也不是卖家,而是一个市场。这意味着,在消费者在LendingTree上填写应用程序后,LendingTree将数据提交给它的经纪人和直接出借人网络。这导致了他们之间的竞争,可能导致更低的利率。

申请过程

截图来自Lendingtree.com, 2021年5月。

消费者可以通过LendingTree的网站或通过他们的800号码提交申请。在提交了你的标准数据——收入、资产、教育程度、债务、职业和工作时间,以及SSN——之后,公司就会执行信用拉扯。由于LendingTree不是贷方,所以它不会进一步处理申请,也不会与批准或拒绝有任何关系。相反,它使用借款人的FICO评分来选择它将从其网络中推荐的贷款人。这些(最多5个)出借人然后整理出初步报价,并联系潜在借款人(通常通过电话)。

使用市场的利弊

通过LendingTree这样的市场购买抵押贷款可以提供几个独特的优势。你不仅会从寻找你生意的贷款人那里收到多个竞争性报价,你还可以通过说你从别人那里得到了更低的报价来利用这种竞争获得更低的利率。仅仅通过一个应用程序就可以在一个贷款机构与另一个贷款机构之间进行博弈,这种便利性怎么说都不为过,就像该公司自己在下面展示的那样。

截图来自Lendingtree.com, 2021年5月。

我们还喜欢该公司为消费者提供的大量教育资源,包括关于不同购房相关主题的解释性文章、提示和对他们的抵押贷款机构的评论。

然而,LendingTree的商业模式确实意味着你必须经历与五家不同的贷款机构联系和(可能是相当积极的)营销的麻烦。这种情况经常发生,以至于我们发现它在几个不同的消费者评论网站上反复出现。

那些因账户少或信用记录短而担心信用紧缩的消费者可能也要谨慎行事。虽然LendingTree本身会执行信用提取,但有可能每个与你匹配的贷款人也想获得自己的一个。如果所有这些消费都发生在一个月内,信用机构通常会认为你在货比三家,不会单独计算。否则,他们可能会导致你的分数下降。当然,这取决于他们是硬拉还是软拉。当你申请债务产品(如贷款或信用卡)时,当金融机构从三个信用机构之一“提取”你的报告来检查时,就会发生硬信用查询,并自动从你的信用评分中扣分。另一方面,软拉对你的分数没有影响——它们发生在当你检查自己的报告、背景调查和当你开一个新银行账户的时候。

loanDepot审查

尽管其早期扎根于在线贷款行业(可追溯到90年代末),loanDepot对面对面的服务有明确的承诺,在美国各地有超过150家附属贷款商店。贷方有大量的贷款类型:FHA, VA,传统的固定利率和可调利率抵押贷款,巨型贷款和再融资。

FHA贷款

loanDepot是该行业最大的联邦住房管理局(和退伍军人事务部)贷款发放机构之一。J.D. Power的2018年客户满意度调查发现,在主要抵押贷款发放机构中,loanDepot的权力圈评级为4分(满分5分),这个分数相当于“比大多数公司都好”。由于该银行的很多业务都是面对面进行的,这让我们得出结论,客户服务是该公司的重中之重,并使他们成为寻求个人接触的消费者的一个很好的选择。

从loanDepot.com截图。拍摄于2019年6月30日。

他们还提供我们上面提到的203k的修理贷款,非常适合那些需要改造或更新他们的新家的消费者。

应用与loanDepot

正如我们上面提到的,该银行在美国拥有150多个贷款地点,并在所有50个州和哥伦比亚特区获得了许可证。对服务的关注也延伸到了创新领域,最近在专利技术上投资了8000万美元,现在公司可以通过数字技术验证就业、收入、资产,甚至进行信用检查。这为mello smartloan™提供了动力,loanDepot的贷款引擎在平均7分钟内就能确定最适合你的选择,成本或时间上都是如此。

从loanDepot.com截图。拍摄于2019年6月30日。

其理念是,从较低的管理成本中节省下来的费用可以直接转嫁给消费者,从而获得更好的价格和交易。据该公司称,它还将从申请到结束的时间缩短了75%。

《世界粮食不安全状况》报告审查

SoFi是整体最佳选择的另一个突出选择,不过它对收入不错、但没有多少钱存钱支付首付款的消费者尤其有利——它们宣传的利率很高,首付款最低可达10%,贷款最高可达300万美元。

潜在的借款人可以利用该公司的软信贷吸引力来检查他们的利率可能是多少,而不会影响他们的信用评分。SoFi还关注非传统收入,使之成为个体户或持有限制性股票(在科技行业很常见)的不错选择。

截图来自搜狐,2021年5月

SoFi有15年期和30年期的固定利率贷款,以及7/1的ARM。申请过程很简单,给消费者一个完全包销的报价利率,他们可以在购买房产时作为杠杆,显示他们有购买房产的经济能力。

不过,消费者应该知道,贷款机构不提供联邦住房管理局(FHA)、美国农业部(USDA)和退伍军人事务部(VA)等政府支持贷款,也不提供房屋净值贷款和信用额度。

摩根大通银行NA审核

最好的银行贷款

摩根大通银行(JP Morgan Chase Bank NA)的抵押贷款部门是该行业最顶尖的发放机构之一。毫不奇怪,它们提供了期限在10年到30年之间的各种固定利率抵押贷款,期限为5年、7年或10年的可调利率抵押贷款,以及巨额贷款。

对于无法支付大量首付款的借款人,除了联邦住房管理局(FHA)和退伍军人事务部(VA)贷款外,大通银行还有两种选择,分别是标准机构(Standard Agency)贷款和DreaMaker抵押贷款,这两种贷款的首付款最低可达3%。选择这些抵押贷款中的任何一种,并在中低收入地区购买住房的消费者还可以从大通银行获得至多2,500美元的补贴。此外,该银行还参与了几个提供首付和交割费用帮助的项目。

相关的费用

大通银行确实有利率锁定、启动和承销费用,这可能会显著提高你的抵押贷款的总成本。然而,该公司在向潜在借款人展示他们的利率和费用报价时,会预先估计结算成本和贷方或第三方费用。大通现有客户也有资格享受某些折扣。

此外,大通银行还向客户承诺,最快三周就能按时关门,否则公司将提供2,500美元现金返还。

如何获得大通银行的抵押贷款

正如人们对大型贷款机构的预期一样,大通银行为其客户的抵押贷款流程和申请提供了几种不同的选择:在线、在当地分行或通过电话。

截图来自Chase.com, 2021年5月。

对于在线消费者,大通银行提供了两种选择——一种是只提供基本信息的简短版本,另一种是包含个人数据的较长版本,让他们更接近资格预审。这两种方式都不能完全消除面对面交流的需要,借款人需要要么打电话,要么去最近的分行回答额外的资格问题。文档可以通过电子方式提交和跟踪。

学习中心

大通银行在其网站上提供完善的抵押贷款教育。抵押贷款过程对客户来说压力很大的原因之一(除了巨大的财务承诺)是根据您的需求选择最佳贷款的纯粹复杂性。大通的大部分购房业务都是面向第一次买房的人,这可能就是为什么他们会花时间用文章、计算器、操作指南和客户推荐视频来充实他们的抵押贷款学习中心。

截图来自Chase.com, 2021年5月。

PenFed信用联盟审查

最佳信用社贷款人

五角大楼联邦信贷联盟(简称PenFed)是市场上抵押贷款产品选择最多的机构之一。该公司还为首次购房者提供低首付和免首付的选择,以及特殊项目。寻求再融资的购房者和房主都可以从固定利率和可调利率贷款、常规贷款和巨额贷款,以及政府支持的VA和FHA贷款中进行选择。PenFed以低于平均水平的利率提供了这些选择。这是因为信用合作社承诺首先为客户服务,而不是受公司盈利目标的驱动。此外,由于信用社不像私人银行那样纳税,它们可以将部分储蓄转移给会员。

申请按揭

通过PenFed申请抵押贷款的第一步是加入信用合作社。任何人都可以成为会员。你不需要成为军队或其他组织的成员才能加入。你需要填写一系列简短的表格来申请会员资格。值得注意的是,如果你申请会员资格,PenFed将对你进行严格的信用检查。这可能会导致你的信用评分暂时下降。

截图来自Penfed.org, 2021年5月。

虽然借款人可以在PenFed的网站上申请抵押贷款,并上传文件,但该信用社还没有完全在线,消费者可能不得不在这个过程中的某个时候拿起电话。尽管实体分支机构的数量有限,但这种对客户服务和真人对话的依赖使PenFed非常适合那些想要人情味的人。这并不意味着它的网站上没有好的资源——相反,PenFed的抵押贷款教育部分是我们所见过的最强大的部分之一。他们为借款人提供了几种计算器,并对各种类型的住房贷款提供了明确的解释。这些资源帮助客户缩小选择范围,做出更明智的决定。

截图来自Penfed.org, 2021年5月。

大量选择抵押产品

PenFed的抵押贷款产品种类繁多,包括期限为10至30年的固定利率贷款,各种长度的ARM(包括独特的15/15 ARM)常规贷款和大额贷款,以及FHA和VA贷款。根据你申请的贷款类型,信用要求不同,但你可以通过公司获得抵押贷款,信用评分低至620。通过这种方式,PenFed为广大客户打开了拥有住房的大门。

火箭抵押贷款审查

最好的在线体验

截图Rocketmortgage.com, 2021年5月。

如何应用

应用程序过程很简单,每个步骤都有一些问题引导消费者。虽然完全在线的体验对一些人来说似乎很可怕,好像它可能无法提供足够的支持,但Rocket在提供帮助方面做得很好,让用户能够与贷款专家实时聊天。

我们测试的应用程序过程很简单。它会在9个简短的部分中询问关于您的贷款需求和目标、个人资产、信用评分和其他相关贷款信息的小问题。如果你手头有所有的答案,这个过程只需不到5分钟。记住,你输入的信息越准确,最终的贷款方案就会越准确地满足你的需求。

费用

Rocket Mortgage的平均启动费用约为贷款金额的0.50%。政府支持的联邦住房管理局和退伍军人事务部贷款费用略高,但不会超过贷款的1%。这些费用不包括任何折扣点,你可能想购买降低你的利率。说到价格,在Rocket的网站上是不可能看到现行价格的,因为消费者只能在创建一个账户并输入一些信息后才能访问这些价格。

截图Rocketmortgage.com, 2021年5月。

客户体验

就像抵押贷款行业的典型情况一样,客户对Rocket的看法褒贬不一。积极的反馈强调了高效的流程和良好的客户支持,而负面的评论则提到了客观的接触,这并不奇怪,因为该公司的规模和其在线体验的本质。Rocket Mortgage确实提供了一个在线学习中心,有非常全面的资源,消费者可以使用它来了解抵押贷款的过程。买房是件难事,我们认为,当公司解决这一需求时,这是一件好事。

自由的抵押贷款审查

最好FHA贷款

Freedom因其繁多的贷款种类而脱颖而出。抵押贷款产品包括传统的、ARM和巨额贷款,以及USDA、VA和FDA的贷款。

freedom.com, 2021年5月。

对于最后一种选择,该公司不仅提供标准的第一按揭贷款,还提供FHA 20.3万美元的贷款,这将某些修理和翻新的成本纳入总金额。最后,Freedom还提供购买共管公寓、投资物业融资或从零开始建房的贷款。

在线申请

申请真的很容易:应用程序完全在线,所有文件都可以上传和电子签名,借款人甚至可以选择短信状态更新。从技术上讲,如果消费者愿意的话,他们可以不与任何人交谈就完成整个抵押贷款(尽管也有信贷员可以提供帮助)。如果一笔贷款没有按时还清,该公司会为第一个月的抵押贷款支付至多2500美元,这要感谢它的“按时还清担保”。

freedom.com, 2021年5月。

透明的价格

虽然许多贷款机构在宣传低利率时,会在数字中加入折扣点假设,但freedom.com声称,它向消费者展示的利率是完全透明的。为了获得这些信息,潜在的借款人只需要点击“获取我的利率”按钮,填写一些基本的、非个人的信息,他们就会被重定向到一个他们可以用来比较的实时利率报价。利率可以免费锁定60天,如果利率下降,你可以通过贷款人的“锁定和降低”计划利用它。我们还喜欢他们对大多数贷款795美元的统一贷款费率的明确态度(好市多会员可以将其降低到275美元)。

越野的抵押贷款审查

CrossCountry Mortgage是一家在全美50个州获得执照的全方位服务贷款机构,截至2019年6月,拥有1600名员工。有趣的是,该公司是通过抵押贷款经纪人的特许经营模式运营的,这使得它可以在全国范围内扩展业务,尽管它的实体分支机构数量有限。

虽然它本身并不专门从事退伍军人贷款,但它在该项目中确实有很好的选择,特别是它的利率降低再融资贷款(IRRL),也被称为退伍军人精简再融资。IRRL允许消费者将现有的VA ARM再融资为固定利率的VA贷款,或缩短贷款期限以尽早还清住房贷款。虽然你不需要提供资格证明,但应该提供它以确保你使用了退伍军人福利。

截图来自Crosscountrymortgage.com, 2021年5月。

对于标准的VA贷款,CrossCountry提供有竞争力的利率,如果销售价格不超过评估价值,则无需支付首付款。也有100%的融资,没有任何抵押贷款保险,成交费用可能由卖方支付。

更好的抵押贷款审查

快速关闭时间

更好的是一家快速增长的纯数字抵押贷款公司,截至撰写本文(2020年6月),每月融资7亿美元。由于该公司的在线服务有效地消除了信贷员佣金、贷款机构发起费、申请费和承销费,Better肯定它平均为每个客户节省了3500美元的费用。此外,Better声称,它可以在21天内完成抵押贷款,而行业平均水平是42-50天。

截图更好,2021年5月。

如何应用

向Better申请抵押贷款很简单。首先,你可以在新的抵押贷款或再融资之间做出选择。一旦你被引导进入预审批流程,你就会被引导通过一系列问题,比如你的抵押程序进行到什么时候了,你计划什么时候购买,你在哪里寻找,以及你感兴趣的房产类型。随后的步骤是相当标准的,例如软信用拉、在网站上注册和其他相关信息。这个界面很容易理解,但是如果您遇到任何问题,每个页面都有一个方便的聊天框提供帮助。此外,用户还可以每周7天,从东部标准时间上午9点到晚上9点,打电话或发邮件寻求帮助。

费用

正如我们上面提到的,Better的整个前提是能够以更少的费用为消费者获得更快的抵押贷款过程。因此,该公司一直提供有竞争力的费率和大幅降低的费用,部分得益于完全消除了实体基础设施。他们还提供“更好的价格保证”,其中写道:

“如果我们的价格不能超过竞争对手,我们就给你100美元。如果您认为另一家贷款机构的价格更有竞争力,请在贷款日期起的一个工作日内将他们的贷款评估结果发给我们。”

当然,这个提议有一些警告,如所见附带的小字,但它们基本上是你所期望的。例如,如果你证明Better和另一家公司提供相同的利率和贷款条件,但另一家公司提供更低的结算成本,你就会得到那张100美元的支票——但前提是你拿出证据证明你接受了另一家公司的抵押贷款。当然,Better不会在任何不发放贷款的州兑现担保。

客户体验

我们特别喜欢Better网站上关于抵押贷款市场、购房和再融资的最新文章,以及一些帮助消费者应对复杂、有时令人生畏的抵押贷款过程的工具。他们也有一些解释性的视频,这对更多的视觉学习者是有用的。而且,你甚至可以订阅价格跟踪。

截图更好,2021年5月。

另一方面,Better在提供贷款的州的数量上还是有些有限的。来自内华达、马萨诸塞州、新罕布什尔州、佛蒙特州、弗吉尼亚州、夏威夷和明尼苏达州的购房者不符合资格。该银行还将其提供的贷款仅限于新的抵押贷款和再融资,不包括美国农业部或退伍军人事务部的贷款,也不包括任何房屋净值产品。最后,能够降低你的成本的事情(也就是,没有实体地点)意味着那些喜欢亲自申请的人应该考虑其他选择。

盟友银行审查

Ally为购买和再融资提供常规贷款和大额贷款。该公司目前不提供VA、USDA或FHA等政府支持的贷款。

截图来自ally.com, 2021年5月。

它的常规固定利率和可调利率贷款在业内是相当标准的,但它也提供房利美(Fannie Mae)的HomeReady低首付项目。根据该计划,低收入至中等收入的借款人只需支付3%的首付就可以购买一套住房。Ally的巨额贷款要求最低首付20%。尽管Ally的传统贷款要求最低信用评分只有620分,但寻求大额贷款的借款人必须有至少700分的信用评分。

应用与盟友

在2008年金融危机之后,Ally银行变成了完全在线运营的银行。其抵押贷款分支机构Ally Home成立于2016年,也完全在网上开展业务。

感兴趣的借款人可以通过电话或使用Ally的网站启动抵押程序。在线申请者需要填写一份表格,要求提供电话号码,以及其他标准信息。提交后,候选人将接到信贷员的电话,讨论哪种抵押条件、利率和折扣点的组合最适合他们的情况。第一种方法导致资格预审,但消费者仍然必须在正式的贷款申请中提供更多的信息。一旦客户获得资格预审,他们就可以在网上或通过电子邮件进行申请。

截图来自ally.com, 2021年5月。

Ally确实收取一些利率和费用——符合标准的常规贷款的贷款启动费为995美元。在Ally已有账户的客户可能有资格获得500美元的关闭费用折扣。该银行提供最长75天的免费利率锁定,但如果需要更长的时间,则需要额外支付费用。

Alliant抵押贷款审查

Alliant Credit Union是首次购房者的另一个不错的选择,它为一些符合条件的借款人提供0%的首付款计划,而对其他借款人只提供3%的首付款。没有申请或代管豁免费,这也有助于保持成本较低。Alliant的创始费用可能低至995美元。然而,就像PenFed一样,Alliant的实体网点数量有限,因此借款人应该意识到,他们的抵押贷款流程可能是在线或通过电话进行的。

截图来自Alliantcreditunion.org, 2021年5月。

Alliant抵押贷款

Alliant提供多种固定(10- 30年期)和可调抵押贷款(3- 10年期),以及Alliant Advantage mortgage(首次购房者在贷款金额不超过50万美元的情况下可以获得零首付;5%的现有房主没有PMI)。该信用社还提供利率较低的大型抵押贷款,以及不符合标准的共管公寓贷款,这是一种罕见的情况,因为这些公寓不能卖给房地美或房利美,因此被认为有风险。

Alliant有一个Ratewatch系统,允许借款人输入他们喜欢的利率,并在利率可用时得到通知。总的来说,该协会在教育其成员和清晰透明地展示其利率方面做得很好,甚至提供了抵押贷款购买过程的逐步PDF。

截图来自Alliantcreditunion.org, 2021年5月。

移动银行审查

最适合信用评分低的人

运动抵押是抵押贷款行业的相对新人,成立于2008年次贷危机期间。但它发展迅速,目前在美国650多个地点拥有4000多名员工。

它提供广泛的贷款选择,从标准的固定利率和可调利率抵押贷款到巨额和公寓贷款,以及联邦住房管理局、美国农业部和退伍军人事务部项目。有趣的是,这家贷款机构还包括房利美指定的高成本领域的高余额抵押贷款。

我们希望看到更容易获取的价格信息,以及更多的教育工具,因为目前的网站非常简陋,并没有真正提供给消费者很多信息。

截图来自Movement.com, 2021年5月。

申请流动按揭

几乎所有的抵押贷款申请都是通过电子方式提交的,要么在网站上,要么通过他们的应用程序,尽管有一个实时的客户服务热线。寻找初步利率报价的消费者必须使用该电话,因为除非潜在借款人完成完整的申请,否则该网站不会提供任何利率。

截图来自Movement.com, 2021年5月。

移动为自己设定了一些关于处理速度的崇高目标:6小时包销,7天处理,一天结束。考虑到联邦贷款项目平均一个月才能结束,而一些首次购房者项目可能需要长达45天的时间。

低首付的选择

Movement的抵押贷款通过提供各种各样的低首付贷款来迎合中低收入借款人。这些包括它的退伍军人事务部和美国农业部项目,这些项目有时不需要首付,房利美的住房准备抵押贷款和房地美的住房可能优势贷款。大多数政府支持贷款的最低信用评分为620,但Movement也为信用评分较低的消费者提供了选择——例如,符合标准的VA贷款只需要580分,FHA贷款也是如此。

彭尼抵押贷款审查

PennyMac也专注于在线和电话服务,在美国几乎没有实体店,但它是美国最大的非银行抵押贷款发放机构之一,拥有超过150万的住房贷款客户。虽然你可以通过电子方式提交文件,也有在线客户支持,但该公司主要通过几个呼叫中心为借款人提供服务,这些呼叫中心配有信贷员,帮助引导消费者完成整个流程。每个信贷员平均持有14或15个州执照,每个执照都需要继续教育才能获得重新认证,这让PennyMac的代表跟上行业的发展。

截图来自Pennymac.com, 2021年5月。

贷款机构没有最低收入要求,这对低收入借款人来说是个不错的选择。然而,消费者应该知道,PennyMac可能会收取申请费和估价保证金。最后,我们很喜欢这家公司为购房者提供的资源和工具,比如计算器抵押贷款学习中心,以及一个房屋价值估价师。

Vylla审查

对于信用评分差的人来说,这是另一个不错的选择

Vylla是卡灵顿控股公司的前瞻性抵押贷款部门,由卡灵顿的房地产经纪、零售抵押贷款部门和产权业务合并而成。

截图来自Vylla.com, 2021年5月。

抵押贷款的菜单

与Movement Mortgage类似,Vylla也为信用不良或难以凑出大笔首付款的消费者提供广泛的贷款选择。借款人可以选择传统的购买贷款、大额贷款和联邦住房管理局、美国农业部和退伍军人事务部的项目。

该公司还为信用不良或自雇的消费者提供了可调利率抵押贷款的选择:灵活优势(Flexible Advantage)和灵活优势+ (Flexible Advantage Plus),期限分别为5/ 1,7 /1或10/1。

最低信用评分要求真的很低,只有500分,尽管这可能根据抵押类型而有所不同。

申请过程

Vylla并没有提供一份全面的抵押贷款清单,而是更愿意为消费者提供最适合他们的贷款。为此,该公司的全数字化申请流程可以从三个不同的点开始:“负担能力”、“月供”和“购买价格”,这取决于借款人在购买决策中的位置。这会弹出一个窗口,询问您的邮政编码,然后,您需要回答一些有关财务信息的资格预审问题(如信用评分、首付、债务和收入)。点击几下后,Vylla会将你与它推荐的贷款进行匹配。

我们的研究

更多关于我们方法论的见解


银行类型

我们考虑了明显的因素,如贷款人类型,这可能包括各种类型的公司,如国家或地区银行、信用合作社、在线贷款人和市场。另一个选择是经纪人,他们与贷方网络合作,帮助你找到你梦想的家.这是一个重要的因素,因为不同类型的贷款机构对消费者信用风险的评估有不同的定价模型。这又决定了最终的成本。


可用的抵押贷款类型

除了贷款人类型,可用的抵押贷款产品也是我们审查的一个直接因素。提供多种类型贷款的贷款机构——无论是固定利率还是可调利率、联邦住房管理局(FHA)、VA、大型贷款或其他贷款——允许借款人进行比较、对比,并确定哪种选择最适合他们的情况。我们奉献了我们的很大一部分有用的信息部分来描述和定义这些类型的抵押贷款产品,这样你就知道你要在你进入它之前。


客户体验

当谈到消费者体验时,我们在研究过程中总会想到的是,大多数客户都需要一个指导之手。当然,产品的种类和实际价格是非常重要的。但是,能够提供清晰、准确信息的贷款机构(尤其是对首次购房者)是一种被低估的特质。在线计算器,购房者指南,电话咨询,应有尽有。一个具有丰富教育内容的用户友好型网站可以大大缓解借款人的焦虑情绪。


声誉和透明度

从这个意义上说,信誉和透明度与消费者体验是密切相关的,因为它们消除了潜在借款人对贷款人合法性和稳定性的疑虑。消费者金融保护局(CFPB)全国按揭许可制度(NMLS)有两个来源记录和公布针对全国银行的投诉或监管行动。我们通过观察这两个数字来了解贷款人在行业中的地位以及消费者对其服务的总体满意度。

不过,应该指出的是,对一家公司的许多监管行动或投诉并不一定会把它们扔进垃圾堆。大型贷款机构,尤其是国有银行,由于其市场份额的规模和管理的贷款数量,将会收到大量投诉。因此,需要在适当的背景下看待这些数字。

有关按揭利率的有用资料

买房是一个人一生中可以做出的最重要的财务决定之一。它需要一致的努力,承诺和耐心。它可以是一个有高潮有低谷的漫长过程,也可以是一个没有很多问题的简单过程。无论如何,它肯定会产生焦虑和兴奋的冲突感。这是“成人化”的最高形式。我们如何做好最好的准备来处理选择贷款人和买房的过程?

理解术语:抵押贷款入门

在阅读过程中遇到的不熟悉的术语似乎是一个不可逾越的障碍。你以为你明白什么是代管的意思,当突然间它指的是其他东西,一旦你开始你的月付款。你一直在关注利率,但现在贷款人提供的年利率更高。所以。很多。文档。

别担心。在本节中,我们将尝试用最简单的术语解释一些概念,以便您在与贷款人交谈时不会措手不及。

抵押贷款类型

贷款类型

最适合

为什么这是一个好的选择

固定利率

那些计划在贷款期间住在房子里的人

利息在贷款期限内保持不变,提供了支付的稳定性

(可调整利率抵押贷款)

那些不打算在房子里住5到7年以上的人

在贷款的最初固定利率期间降低利率

联邦房屋管理局

首次购房者和信用不佳的人

首付款低至3.5%,通常更容易获得批准。

VA(退伍军人管理局)

合格的退伍军人、现役军人和他们的家人

不需要首付和PMI

美国农业部

美国农业部指定的农村地区的低收入购房者

不需要首付和较低的利率

巨型

高收入人群

对于需要抵押贷款超过联邦住房金融局规定额度的高价住宅来说是必要的

Non-Qualifying抵押贷款

自由职业者的借款人

关于收入证明、信用评分和债务收入比的灵活贷款标准

我们可以用几种方法对抵押贷款进行分类:

合格和不合格的

符合标准的贷款是一种符合国家制定的指导方针的抵押贷款政府支持企业(gse)房地美和房利美。这些机构制定了贷款价值比、借款人信用评分、必要文件和抵押贷款金额的最高基线限额等标准;2019年,该金额为484,350美元。

同时,不合格贷款是指不符合所有这些要求的贷款。例如,超过484,350美元的抵押贷款是不符合标准的贷款,也被称为巨额贷款。由于这些交易不符合政府支持企业提出的标准,因此对贷款机构来说,这是一笔风险更大的交易。

合格(质量管理)和不合格(非质量管理)

合格抵押贷款(QM)是一种贷款选择,贷款人对借款人的偿还能力进行诚信评估。通过减少风险贷款行为,如只付利息的贷款,并对借款人的债务收入比设置限制,贷方可以决定是否可以偿还抵押贷款.大多数抵押贷款都属于这一类。

另一方面,非合格抵押贷款(非qm)不一定要遵循安全借贷实践的每一个建议。这并不是说非质量管理机制本身就有风险:在许多情况下,借款人无法满足特定标准,必须寻找提供非质量管理机制的贷款机构。这类贷款适用于债务收入比高于43%、无法提供收入证明或拥有大量非流动资产的借款人。

尽管有这些分类,为了我们眼前的目的和最广泛的术语,让我们关注两种主要类型的抵押贷款:传统的和政府支持的。

传统抵押贷款

传统的抵押贷款不是由政府机构提供保险或担保,而是由私人贷款机构提供。它们面向信用评分良好的借款人,很好债务收入比率(用每月总债务偿还额除以月总收入的公式表示),以及谁能支付更高的首付。我们可以将传统抵押贷款细分为两种:固定利率和可调利率。

  • 固定利率抵押贷款是最常见的住房贷款种类,也是最容易理解的。顾名思义,利率在整个还贷期间保持不变,因此更容易进行预算。

这对那些打算住在房子里并保持多年抵押贷款的借款人来说尤其方便。固定利率抵押贷款的期限通常为15年或30年,但一些贷款机构也可能提供10年或20年的选择。

提供固定利率常规贷款的抵押贷款机构通常要求至少10-20%的首付(由借款人预先支付的购房价格的百分比),申请人必须有良好的信用,并能够证明他们的财务稳定,以符合资格。

固定利率抵押贷款是理想的借款人寻求稳定,低风险,谁希望在自己的房子长期。

  • 可调利率抵押贷款(ARMs)是另一种不太常见的选择,由于首付和抵押贷款利率较低,买房在一开始更容易负担得起。一般来说,利率保持在较低的水平,并设定一个特定的时间段,然后根据市场的情况在固定的时间重新设定。

如果你得到的是3/1或5/1 ARM,第一个数字对应的是利率保持固定的时间段,第二个数字表示调整的频率。因此,3/1 ARM在3年内保持相同的利率,从第四年开始,利率将根据市场的变化每年变化。

由于利率的变化,可调利率抵押贷款被认为风险更大,你最终支付的利息可能比固定利率抵押贷款要多。

与前者一样,ARMs的期限通常为15年或30年,不过也可能有其他选择。可调利率抵押贷款也有最低首付,在购买价的5-20%之间。

申请人将需要有良好的信用,并证明他们的财务稳定,以获得资格。如果借款人认为他们会搬出他们的房子或在最初的固定利率期间进行再融资,arm是值得研究的。

政府支持的抵押贷款

政府支持的项目,如联邦住房管理局、退伍军人事务部和美国农业部的贷款是由美国联邦政府提供保险的,联邦政府负责监管借款人的资格,以确保这些产品仍然适用于中低收入个人或信用记录不佳的人。然而,传统贷款的利率可能和政府支持的贷款一样低,而且两者都有固定利率或可变利率。

  • FHA贷款由联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供保险,从而降低了在借款人无力支付抵押贷款时贷款机构的风险。这些贷款只需3.5%的首付,信用评分低至500(3.5%的信用评分低至580)就可以获得。

联邦住房管理局贷款也接受债务收入比(DTI)高于50%的借款人,而传统贷款通常将DTI的上限设定在43%。

这些贷款对借款人信用记录中的任何破产或止赎都更宽容。因为首付和信用要求较低,FHA贷款是首次购房者的热门选择。

如果你现在或曾经是美国武装部队的一员,或者是美国武装部队成员的未亡配偶,你就有资格申请退伍军人事务部贷款.我们强烈建议符合条件的借款人花时间进一步探索这个选项。

信贷要求仍然是一个因素,但它们可能比其他类型的贷款更灵活。就像联邦住房管理局的贷款一样,房子必须满足一定的要求,并通过由指定的退伍军人管理局认证检查员进行的检查。如果房子没有通过检查,可能需要在出售之前进行改进,或者你可能需要找到另一个符合VA要求的选择。

  • 美国农业部的贷款通过两个不同的项目,单一家庭住房直接住房贷款和单一家庭住房担保贷款,支持低收入和中等收入家庭,否则他们可能无法负担住房。

这些好处包括100%的融资,低收入要求,1%的利率,以及零首付的选择。担保贷款是通过第三方贷款机构处理的,你必须满足第三方贷款机构的要求(一般来说,信用评分640是标准)。另一方面,直接贷款是由美国政府直接处理的。借款人必须符合某些资格标准申请这些贷款。

要符合条件,房屋面积必须小于2000平方英尺(约合648平方米),而且回收期最长为33年或38年。这两类贷款只适用于美国农业部指定的农村地区,你可以在这里验证

除了这些政府支持的选择,还有多个州或地方项目提供支持和帮助针对潜在的购房者。

贷款条件

贷款期限是指偿还贷款的期限。换句话说,你要多久才能还清抵押贷款。一般的抵押贷款期限是15年或30年。然而,大多数贷款机构也提供20年期限,甚至定制抵押产品,让借款人决定还款年限。

然而,在选择贷款期限之前,借款人需要考虑底线。30年期抵押贷款利率较低,因此月供也较低,但最终成本要比15年期抵押贷款高得多。与几乎所有的抵押贷款决定一样,借款人需要在决定一个选项之前考虑这些决定的成本效益。

私人按揭保险(PMI)

未支付20%首付款的借款人被要求购买PMI。与其他类型的保险(如业主保险)不同,PMI在借款人未能偿还或违约的情况下保护贷款人。

PMI被纳入每月的抵押贷款支付中,几年下来可能会增加数千美元。好消息是,一旦借款人的房屋净值达到一定水平(通常是20%),他们可以要求取消PMI

需要注意的是,PMI仅针对传统抵押贷款,而按揭保险费除了联邦住房管理局的贷款外,它的功能是相同的。

预先批准与资格预审

尽管严格意义上不是强制性的步骤,但在出价买房前获得预先批准或资格预审正成为买卖双方更常见、更可取的做法;对于出借人来说,因为它给了他们一种保证,即出价是认真的,而对于借款人来说,它可以被证明是击败其他出价所需的优势。

这两个术语经常互换使用,尽管它们不一定是相同的。重要的是要与贷款人核实,了解他们的流程需要什么。

一般来说,资格预审是购房过程中的第一步。潜在借款人向贷款人提供财务和个人信息,然后由贷款人分析这些数据,得出他们能借多少钱的估计。这通常是一个快速的过程,不需要任何财务文件或信用限制。然而,提供诚实的财务信息是非常重要的,否则估计是没有用的。

另一方面,预批准要求贷款机构更深入地挖掘潜在借款人的财务历史。这意味着他们会要求工资单和其他收入证明,以及检查你的信用。有了这些信息,贷方就可以确定他们是否能够向借款人提供贷款以及贷款金额。

请注意,预先批准或预先资格都不能保证贷款人将向你提供贷款,或提供该金额的贷款。此外,通过接受预先批准或资格预审信,借款人没有义务在一切都结束后向该特定贷款人贷款。

利率和年利率之间的差额

新手购房者混淆这些术语并不罕见。然而,理解它们之间的区别是非常重要的。简单地说,抵押贷款利率是借钱买房子的成本,而年百分率(APR)是由利率和贷款人的其他费用和收费组成的。

正因为如此,年利率总是高于利率。

利率是由几个因素决定比如信用评分、房屋的邮政编码、贷款类型和金额等。尽管贷款机构对每个客户的风险评估不同,但他们之间的利率是相似的。

然而,apr可能包括前期和持续的费用,例如已购买的点数(稍后会详细介绍)、加工费、承销费、代管费和PMI。正因为如此,贷款机构被要求披露四月还款率的组成,这样借贷者就可以知道他们到底付了什么钱。

这就是为什么,在选择贷款人时,你不仅要看利率,还要看年利率。

买积分值得吗?

为了降低利率,贷款机构向借款人提供购买积分的能力。借款人在结算期间支付预付费用,以获得这种利率降低。通常情况下,1个百分点的成本为贷款总额的1%,利率降低0.25%。

如果借款人打算在房子里住很多年,积分可能值得购买。然而,重要的是计算盈亏平衡点,即需要多少时间才能收回这些前期成本。计算方法是用积分成本除以每月可节省的还款金额。这提供了每月节省的钱与购买积分的成本相匹配所需的月数。

这是计算投资回报率(ROI)的另一个例子,它现在是整个抵押过程中常见且必要的任务。

额外的成本

抵押贷款总是带有额外的成本,在做出最终决定之前需要考虑这些成本。虽然你可能认为当你看到月供时,你可以负担得起抵押贷款,但你需要看看所有相关的成本,因为这些可以迅速增加。

  • 关闭成本通常会达到房屋购买价的2%到5%,包括一系列的费用,比如承销、评估和房屋检查费,只是举几个例子。借款人被鼓励向贷款人要求一份所有交割成本的完整清单,称为交割披露。

  • 房产保险保护房屋的结构和内容免受许多已知的危险.贷款机构要求借款人购买这种保险作为贷款的先决条件。如果借款人在交易结束前没有选择房屋保险,贷款机构可以为他们选择一份。借款人最好购买自己的保险,以保持较低的月供,但有时他们可能别无选择。

  • 的数量房产税报酬由房屋的位置(邮政编码)和房屋的评估价值决定。每年的税收可以达到相当大的数额这是很难预算的。房主每年需要留出数千美元,在到期日到来时一次性向税收征收机构支付一笔钱。另外,贷款人也可以把房产税作为每月按揭付款的一部分来支付。贷方将每年的金额分摊到每个月并存入一个托管账户(与他们处理房屋保险的方式相同)。通过这种方式,借款人不需要一次性支付,他们可以预算他们的每月费用,他们不需要直接向政府机构交税。

  • 共管公寓、封闭式社区和其他类型的物业可能会受到影响业主协会收费.HOA的董事会决定费用的数额、频率和使用,所以借款人需要在购买房产前评估这些金额,以避免之后出现任何意外。由于这些费用来自第三方,贷方不收取这些费用。不过,出借人确实会对房主的财务状况进行评估,以确保房产得到妥善维护。

  • 值得庆幸的是,房地产经纪人的费用只适用于卖家,因为房地产经纪人从房子的售价中赚取佣金。尽管如此,买家还是被鼓励在他们找房子的过程中寻找房地产经纪人,因为他们可以提供有价值的指导。

第三方托管

托管可能是一个令人困惑的术语,在不同的情况下意味着不同的东西,所以我们需要在托管和托管账户之间做出区分。当借款人即将完成房屋交易时,就在他们完成交易之前,买卖双方会达成一项协议:买方提供一笔相当于售价一定比例的定金,卖方将房屋从市场上撤出。在这笔钱转手之前,由第三方持有。从这个意义上说,在交易完成和财产和定金转手之前,财产和初始定金都处于托管状态。

与此同时,托管账户是贷款人用来支付房产税和/或房主保险的账户。如上所述,借款人可以选择贷款人支付他们的房产税和业主保险。为了做到这一点,贷款人将这些数额包括在每月的按揭付款中。代管账户接收每月支付的税款和保险的部分。当时间到了,贷款人就会用托管账户里的钱来支付这两笔钱。

摊销

这指的是一笔贷款在一段时间内的支付方式,以及这些支付包括本金和利息。在开始的时候,大部分的支付金额将用于利息,而最后的支付将几乎全部分配到剩余的本金。

下面是一份利率为4%的30年期固定利率20万美元抵押贷款的摊销表。

总付款

本金

利息金额

期末余额

1

955美元

288美元

667美元

199712美元

2

955美元

289美元

666美元

199423美元

3.

955美元

290美元

665美元

199133美元

---

358

955美元

945美元

9美元

1900美元

359

955美元

948美元

6美元

952美元

360

955美元

952美元

3美元

0

再融资抵押贷款

在某种程度上,由于各种各样的原因,借款人可能希望重新进行抵押贷款。也许是从可调利率改为固定利率,降低月供,或者最终停止支付PMI。实现这一目标的方法是通过再融资

当你为你的抵押贷款进行再融资时,你是在用新的贷款来偿还旧的贷款。这意味着新的利率,新的条款,以及更多的文书工作。你基本上又要经历一次抵押贷款的过程。

不过,不是所有人都能在任何时候进行再融资。为抵押贷款进行再融资必须满足一些条件,例如在房屋中获得一定数量的权益。但借款人应该做一番计算,并咨询金融专业人士,以确定再融资是否以及何时是一个好的举措。

从第一天到结束的抵押过程

你已经走了这么远,这意味着你对抵押贷款过程中的预期情况有了一定的了解。但它是如何展开的呢?步骤是什么?需要多少时间?你能做些什么来简化这个过程吗?

为了掌握上一节中详细介绍的概念在现实世界中的应用,我们采访了居住在美国中西部的千禧一代工薪阶层Marina,她刚刚完成了自己的第一套住房的购买之旅。我们还与退伍军人联合住房贷款教育总监Chris Birk进行了交谈,向我们介绍了有经验的贷款人对这个过程的看法。

步骤1:准备

首先,一些背景。根据全国房地产经纪人协会(NAR)和美国学生援助协会(ASA) 2017年的一项研究,千禧一代认为,他们高额的学生贷款债务是推迟购房的原因.统计数据支持这一说法截至2019年,未偿还学生贷款高达1.5万亿美元.由于这些沉重的负担,为任何形式的首付款存钱对大多数千禧一代来说都是一个相当大的挑战,更不用说为传统的20%的首付款存钱了(尽管,正如我们所看到的,这个“神奇的”比例对于确保良好的利率已经不像过去那么重要了)。

除此之外,目前的住房市场是一个竞争的大漩涡,入门级和入门级住房的价格由于需求旺盛而飙升。即使有乐观的报告称,房地产市场将继续增长抵押贷款利率将继续维持在可承受的水平,目前的形势仍然不容乐观为那些希望以合理的价格购买第一套住房的人。

尽管前景令人生畏,但千禧一代确实如此目前最大的一代买家在国内市场。此外,千禧一代认为阻碍他们买房的障碍可以在不像他们想象的那么麻烦的情况下绕过或克服。

Birk认为,“对于首次购房者来说,一个很大的障碍是假设所有的贷款机构收取相同的利率,或者认为货比三家并不会带来真正的回报,你只能通过传统的融资方式获得最好的利率。”

你觉得你的首付不够多吗?有一些政府支持的贷款并不要求接近20%,许多人错误地认为这是必要的,如FHA(3.5%或10%,取决于借款人的FICO评分),VA和USDA(最低为零)。这些贷款还考虑了较低的信用评分、较差的信用记录和较高的债务收入比(DTI)。

除了政府支持的项目,许多贷款机构还提供不需要高首付的传统抵押贷款产品,尽管这些产品可能附带更高的利率。

即便如此,还是有办法在贷方中找到较低的利率。当我们问Birk,首次购房者可以采取什么先发制人的措施来保证更低的利率时,他说:“在开始买房之前,努力提高你的信用状况,可以对你未来的利率产生奇迹。”这也意味着你必须偿还所有累积的债务,才能让你的DTI低于大多数传统抵押贷款要求的43%的门槛。如果你背负着学生贷款债务,再融资可能是合适的

此外,潜在买家应该“利用信用监测服务或从AnnualCreditReport.com下载你的信用报告副本。寻找错误、错误的账目和其他可能影响你成绩的问题。”如果你需要帮助的话,信用修复公司可以提供服务来改善你的财务状况。

当玛丽娜决定她想要一个家时,她做的第一件事就是检查她的信用是否一切正常。幸运的是,她的成绩很好。但如果她发现了任何问题,她将不得不联系信贷机构解决任何错误,这是一项耗时的任务。

在这一点上,向一个或多个贷款人请求资格预审信是一个好主意。信件可以提供一个粗略的估计,你可以负担的抵押贷款金额。但玛丽娜已经对自己想要什么样的房子、住在哪个街区、能花多少钱有了大致的想法。她花时间计算了一下每月的支出,得出了一个现实的数字。知道了这些,她准备开始她的寻找。

第二步:搜索和决定

一开始,玛丽娜想单干。她开始查看房源信息,给房地产中介打电话,让他们看她感兴趣的房子。她还开始在贷款机构的网站上搜索报价,目光敏锐地发现了最划算的交易。

然而,它很快就变得势不可挡。这不仅占用了她大部分的空闲时间,还开始出现许多新的和未知的术语。比如hoa,房主保险,年利率,期限,PMI和分期偿还。尽管她仍然想自己动手,但她意识到自己需要一些指导。

首先,玛丽娜决定和她的朋友和已经经历过购房过程的熟人谈谈。她告诉我们,通过听他们的故事,她了解了一些她完全错过的东西。显然,每个人的购房过程都是不同的,所以每个人都应该选择适合自己的方法,摒弃任何不适合自己情况的建议或担忧。在玛丽娜的案例中,她终于明白了房主保险是干什么的,以及它与私人抵押贷款保险(PMI)是如何完全不同的。

当她的一个朋友向她推荐了一家他们购买时使用过的贷款机构时,事情又开始发生了。有了更专注的想法,她现在知道该寻求专业帮助了。

根据全国房地产经纪人协会2019年房屋买家和卖家代际趋势报告“帮助了解购买过程对28岁及以下的买家最有好处,占87%,对29岁至38岁的买家最有好处,占72%。”由于千禧一代寻找房屋和贷款人的主要方法是互联网,他们重视清晰准确的信息和循序渐进的指导。

提供诸如词汇表或解释等教育工具、计算器和清单等交互元素以及随时可用的抵押专业人士(通过聊天、电话或当面)的放款人不再只是公司的附加价值,他们是不可或缺的。

在这个阶段,玛丽娜已经盯上了一套公寓,并正在考虑出价。但她仍然没有选择贷款人,更糟糕的是,她还没有得到预先批准。提前批准让卖家知道买家是认真的,他们已经得到了拟议报价的资金支持。正如Birk告诉我们的:“在当今的房地产环境中,贷款预先批准是必不可少的。卖家和挂牌经纪人希望看到来自事先获得批准的买家的报价。”

此外,他补充说,“潜在买家应该寻求多家贷款机构的预先批准,并考虑多种贷款产品,以帮助确保他们尽可能获得最佳交易。”

为了获得预先批准,你可能需要提供详细的财务信息,包括但不限于:纳税申报表、银行对账单、w-2和个人身份证明。尽管预先批准需要信用查询,这可能会影响你的分数,但你应该尽可能多地申请,以确保你得到的是最好的交易。根据消费者金融保护局(CFPB)在美国,“只要最后一次信用检查是在第一次信用检查后45天内进行的,无论你咨询多少家贷款机构,对你信用的影响都是一样的。”

这可以让你舒适地货比三家,只有一个打击你的信用评分。记住,你没有任何预先批准的要求。到时候,您还可以选择您喜欢的贷方。所以玛丽娜继续下去,拿到了她能找到的最好的交易和最适合她需要的贷款类型的预先批准信。

她还与一位房地产经纪人进行了交谈,以了解卖家的意图。房地产经纪人回来给了他一条建议:给卖家写封信解释为什么你应该得到这所房子(或称为求职信)。因为目前竞争激烈的市场,Birk同意,说“求职信可以帮助提高你的机会,但每个卖家都是不同的。如果你可能会面临多份工作邀请的情况,添加一些个人色彩可能没有坏处。”

玛丽娜准备好了提出报价,开始迈出这一步。现在她已经无法掌控了。

第三步:忙碌而流畅的时光

而且,你知道,这个提议被接受了。到处都在庆祝,但很快就刮起了一阵旋风。

在预先批准后的某个时刻,贷款人给了玛丽娜锁定利率的选项,这意味着她当时拥有的利率将在45天内保持不变,不会因市场波动而上升。看到她有一个很好的利率,玛丽娜决定继续锁。但现在,这意味着要在锁定期结束前与时间赛跑,把房子卖出去。

首先,贷方开始贷款批准程序。这总是需要一些时间来完成。事实上,“有一件事……而贷款机构无法控制的,”Birk说,“就是与购房相关的所有成本和时间框架。”

由于卖方接受了她的提议,并就合同达成了一致,玛丽娜不得不支付定金,这被认为是一种向卖方保证她对买房是认真的真诚姿态。这种存款通常由第三方托管,在玛丽娜的情况下是一个房地产经纪公司。保证金的数额会因州而异,所以买家需要确保他们咨询了专业人士来理解合同条款。

与此同时,你还需要设置一个家庭检查(当然,由你支付),以检查房屋的结构和功能。也许是水管有问题,也许是纱门坏了。任何发现的问题都需要在成交前与卖方协商。

贷款人也想看看家里完全不同的原因。这是估价(你也支付作为成交费用的一部分)。贷方想要确定房产的真正市场价值,并会查看房屋的里里外外。反过来,这又决定了贷款方将批准的金额。

贷款机构还要求借款人提供有住房保险的证明。买家被鼓励花时间自己在房屋保险公司中寻找最划算的交易,但情况并非总是如此。玛丽娜当时太忙了,没有时间去货比三家,所以她选择让贷款人为她做决定。

在所有这些过程中,承销过程正在进行。出借人会分析你的每一点财务信息,他们会要求提供他们认为必要的每一份文件,所以最好做好遵守规定的准备。出借人还会进行产权调查,以确保房契是可转让的;这包括查看该房产的历史、社区的分区条例、它可能拥有的任何留置权,以及每一个可以想象到的可能破坏这个过程的情况。

从审批过程中可以做出决定:您的申请是被批准、被拒绝,还是需要额外的文件才能最终被批准。

这种等待可能令人伤脑筋,因为,说实话,可能会发生很多事情:在评估过程中,贷款人可能会发现一处未偿还的财产留置权;贷款人可能会判定房屋的评估价值低于售价,使你没有必要的资金购买房屋;在检查过程中,顾问可能会发现房屋地基严重受损,存在迫在眉睫的风险;贷方可能会要求你的财务记录提供额外的文件。

与此同时,时间一直在流逝。

4 .关闭窗口

在玛丽娜的案例中,这个过程相对来说没有什么痛苦,只花了大约一个月就完成了,这让她松了一口气。她唯一担心的是锁定利率期,但她能够在几天前完成。其他一切都按计划进行。

然而,如果在交易结束前发生了什么事情,你要知道,你仍然有正当和合法的理由离开。仔细检查你签署的任何文件或合同,应该为你提供保护的手段,以防这笔交易不喜欢你。

尽管如此,在玛丽娜的贷款获得批准并且她对贷款条款感到满意之后(她收到了详细说明贷款条款和各种贷款细节的文件),她被通知了截止日期。现在,她与贷款人达成的协议将她的结算费用包含在了贷款中,所以她不必立即支付。但这并不常见。

通常发生的情况是,买方收到成交披露,即详细说明成交成本的文件,包括:评估费、启动费、承销费、代管费、记录费和许多其他费用。这是一份需要审阅的非常重要的文件。

到了签署最后文件的时候,她尽自己最大的努力把文件读了一遍——当然这需要一些时间——但她想确保每件事都是光明正大的。在所有的牺牲和努力之后,她终于有了一个属于自己的地方,为此她很高兴。

不幸的是,并不是每个人都能像玛丽娜一样,期待同样无问题的过程。重要的是要试着从容面对一切。准备工作对于克服出现的任何麻烦至关重要。选择合适的专业人士来帮助你在这个过程中减轻大量的担忧。正如Birk总结的那样,“关键是找到一个你信任的贷款人,他可以根据你的具体需求、目标和财务状况帮助你评估你的选择。”

在适当的指导下,你将很快跨越门槛,实现拥有住房的梦想。

应用的技巧

在你寻找房屋和抵押贷款之前和期间,有很多方法可以改善你的借款人简介。正如我们之前提到的,没有什么比接受专业帮助更好的了。但与此同时,你可以做一些事情,在这个过程中助你一臂之力。

  • 偿还当前债务,特别是信用卡债务。

  • 检查你的信用报告,确保一切正常。如果不是,一定要联系信用局来解决这个错误。

  • 不要耗尽你的积蓄。当然,他们的存在是有原因的,你应该用你觉得舒服的东西来支付首付。如果你没有足够的钱支付你希望支付的首付款类型,暂缓购买,或寻找其他方式降低首付款。

  • 寻找贷款人给你一个预先批准或预审资格。这让卖家知道你能负担得起多少,也能让你比其他潜在买家更有优势。

  • 写一封求职信,向卖家解释你为什么想要并应该得到这处房产。在竞争激烈的市场中,这可以决定两个相似或相同的报价。

  • 了解购买房产的总成本。正如我们所说的,你的每月按揭付款不是你将招致的唯一费用。确保你计算并负担得起其他所需的费用,如财产税和业主保险,以及预算额外的费用,如维护费,公寓费和其他支付。

  • 如果你获得了一个不错的利率,那就锁定它,但要确保在期限到期前关闭。大多数贷款机构允许你在较长时间内(通常是45天)锁定利率。但这些利率只适用于你能在45天到期前交割的情况。

  • 在购买利率时,贷方会检查你的信用记录,造成一个困难的查询,这将影响你的分数。然而,你可以在45天内向多个贷款机构申请利率,你的信用评分只会受到一次打击。目前只关注抵押贷款是很重要的:在申请信用卡、汽车贷款或任何其他类型的贷款产品之前,你应该等待。

最重要的是,在做这类融资决策时,计算投资回报率是至关重要的,比如决定是购买利率较低的积分,选择15年期还是30年期的贷款,或者在ARMs还是固定利率抵押贷款之间做出选择。

选择抵押贷款机构时要注意什么

计算器——有用但并非绝对正确

许多公司网站和权威页面的一个共同特点是抵押计算器。虽然它们可以帮助你了解你想要的是什么,但它们可能并不能完整地描绘出你实际需要支付的费用。

在大多数可用的基本计算器中,用户输入贷款金额、贷款期限和利率来确定月供。虽然作为初步计算是有用的,但这只是一个非常粗略和广泛的估计,并不能反映最终的月供将是多少。

这在过去是一个更大的问题,因为今天的计算器有额外的输入框,用于财产税、hoa、PMI和其他变量,从而提供更准确的支付金额。

不过,请记住,这仍然只是一个估计,你不应该假设这些计算器给出的任何金额将是你的最终金额。尽管如此,这些在线工具确实是了解房屋拥有成本的一个很好的起点。这就需要我们……

预算——一点数学知识不会伤害任何人

许多潜在的买家如此迷恋大房子的想法,以至于他们不会停下来考虑他们是否真的需要它。他们想要一个豪华的厨房,有所有最新的电器,甚至还有一个小的早餐角落……但他们已经好几个星期没打蛋了。或者他们想要一个宽敞的餐厅,有一张能坐8个人的长桌,但他们所有的用餐都是在电视机前进行的。

更多并不意味着更好。梦想是伟大的,甚至是必要的,但当涉及到像房子这样的大规模购买时,就需要大量的现实主义。

知道你每个月能付得起多少钱对你的财务健康至关重要。贷方应该遵守诚信的借贷惯例,但可以想象的是,你可能有资格申请一笔实际上超出你经济能力的抵押贷款。

在每月的房屋购置费用上,你应该或不应该花多少钱并没有一个固定的百分比,但一个好的经验法则是遵循28/36法则.该法案规定,一个家庭用于家庭开支的支出不应超过月收入的28%。这包括抵押贷款支付,财产税,房主保险,和HOA费用,也可能包括各种家庭需求,如草坪护理,维护或修理,和家具。

此外,家庭在未偿还总债务上的支出不应超过36%,其中包括房屋、汽车贷款、个人贷款、学生贷款和信用卡债务。

虽然这看起来是一项艰巨的任务,但像坐下来把笔写在纸上这样简单的事情,对制定月度预算是有帮助的。列出每一笔可以想到的开支,从水电费、食物到储蓄和交通,这样你就能精打细算到最后一分钱。

如果还是太麻烦,可以考虑使用bet188世界杯全站客户端个人理财网站或寻求财务顾问的帮助

修缮房——汤姆·汉克斯和谢莉·朗有话要说

在一个迷人的街区,你会看到一套3500平方英尺的工匠房,挂牌价格还不到市场价值的一半。你马上就答应了,对吧?放松点,伙计,这可能好得令人难以置信。

然而,带着很高的期望,您决定查看清单。厨房年久失修,橱柜损坏严重。硬木地板吱吱作响。其中一间卧室甚至有一片坍塌的屋顶。瞧,这是对勤俭持家者和野心勃勃的diy者的诱惑之歌。

虽然待装修的房屋可以有很多种形状和形式——从重新刷一层漆到完全重新布线——但它们通常还不能准备好入住。对于那些需要快速入住的买家和那些不想参与任何形式的翻新的人来说,这是一个糟糕的决定。

现在,对于一些购房者来说,修缮房可能是一个不错的选择。然而,在冒险之前,有很多事情需要考虑。

  • 在进行任何类型的交易之前,都应该安排一次财产检查。这种检查可以发现未经训练的眼睛在第一次观察时无法发现的问题。

  • 尽管有很多有天赋的人拥有真正的家庭装修技能,但家庭可能需要雇佣承包商和其他专业人士来处理大型项目。寻找一个你可以信任的专业建筑商可能会很长时间,而且会花费你很多钱。

  • 除了销售价格之外,翻修成本也必须考虑在内,并与房产的实际价值进行比较。销售标签可能很便宜,但如果项目的总成本加起来等于房子的市场价值的差额,那就没什么交易了。

  • 修理、翻修和扩建房屋需要获得许可,需要额外支付费用,还需要前往政府办公室,这不可避免地会中断翻修工作。

  • 为意外做好准备。一切可能都在按计划进行,但挫折经常发生。如果在常规的重铺地板过程中发现了黑霉,预计会延误和增加成本。

尽管有时候一笔好买卖让人难以拒绝,但只盯着售价,而不关注建造一个功能完善、宜居的房子所需要的金钱和时间,这是一个非常常见的错误。


按揭利率常见问题


我需要什么文件来完成按揭申请?

抵押贷款机构会让你知道预先批准和贷款本身需要什么文件。所需文件的种类也取决于贷款的种类;例如,退伍军人事务部贷款需要有资格证明。消费者金融保护局提供了有用的指导在申请过程中帮助买家。需要的文件包括:工资存根、w -2表、联邦纳税申报表、其他收入来源的证据、银行对账单、首付款金额的证据、身份证照片、社保号等等。每个案例的文件都是不同的,所以一定要提前和你的贷款人讨论,这样你就不会像一只无头苍蝇一样到处跑。


什么是反向抵押贷款?

这是一种与传统抵押贷款完全不同的工具,反向抵押贷款是房主和贷款机构之间达成的金融协议房主以房屋的价值为抵押借钱。它基本上是一种以累积股本为抵押的贷款,可以一次性收取,定期支付,或作为信用额度。尽管反向抵押贷款一直名声不好(主要是因为它们被宣传为“免费的钱”),但对于一些退休人士来说,它们可能是一种有用的金融工具。因此,在启动任何程序之前,借款人需要咨询金融专业人士并采取适当的措施。


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