消费者权益
你需要知道的
抵押贷款再融资
  • 再融资可以帮助你在贷款期限内省钱
  • 比较至少三个贷款人的报价,以获得最好的利率
  • 询问成交费用和第三方费用
  • 在再融资之前,确保你的信用报告是准确的
  • 加快贷款
  • 突出
    最好的整体
  • 研究者的评级
  • LendingTree
  • 突出
    最适合多重利率报价
  • 研究者的评级
  • 美国新资金
  • 突出
    最适合个体经营者
  • 研究者的评级

我们的方法

我们如何找到最好的抵押贷款再融资机构

贷款品种
由于再融资的理由太多(也有很多方式),我们更青睐那些有大量贷款选择的公司,以满足不同的消费者需求。
放松的过程
再融资是复杂的。我们的首选提供了简化再融资过程的在线工具和资源。
客户服务和信誉
我们审查了这些公司的投诉数量,以及针对它们的任何监管行动,以选择那些记录最好的公司。
折扣和费用
成交成本和费用通常都不便宜。我们青睐那些提供负担得起的再融资选择和折扣计划的公司。

货比三家!

2015年CFPB调查显示,整整一半的借款人只向一家贷款机构或经纪人申请贷款,而对该行业有了解的消费者往往会货比三家。由于利率已降至三年来的最低点,这一点比以往任何时候都更为重要2020年4月2日。这一下降可能意味着超过800万30年期抵押贷款持有人可能有资格获得再融资,这可能使他们目前的利率降低0.75%。然而,由于房主在利率开始下降时已经为他们的贷款进行了一年多的再融资,负担过重的贷款机构正在艰难应对新再融资的激增。为了应对这一情况并阻止新的申请,许多银行在3月中旬开始放贷提高他们的利率到远高于现行市场汇率。这一切都是为了重申,就像任何重要的财务决定一样,一定要货比三家,以确保你得到的是最好的交易。

所有出借人都有不同的费用、资格要求、利率和条款。只买一套而不评估其他选择,是房主(或任何类型的借款人)犯下的最大、代价最大的错误之一。的联邦贸易委员会(FTC)建议借款人从不同的贷款机构获取尽可能多的信息,进行比较,然后利用这些信息进行谈判,以便获得最适合其财务状况和需求的贷款。

比较再融资报价是免费的,不会影响您的信用。此外,根据Reiss教授的说法:

“有时候,当一家贷款机构知道你在关注其他贷款机构时,他们会为你指出他们认为会让他们比竞争对手拥有竞争优势的方向。”

这可能会帮助你通过获得更好的交易来省钱。

我们从中得到补偿合作伙伴,这会影响它们在页面上出现的顺序。也就是说,我们网站上的分析和观点都是我们自己的我们相信社论的完整性。

我们的首选:抵押再融资贷款人评论

加快贷款审查

最好的网上银行

加快贷款是密歇根一家提供在线抵押贷款解决方案的公司。该公司获得了美国商业改善局(Better Business Bureau)的认证,在那里它拥有优秀的A+评级,许多消费者评论称赞该公司的产品和服务。Quicken贷款公司自1985年以来一直为全国的消费者提供服务。

Quicken Loans是一个很好的选择,为那些寻找在线贷款机构,提供广泛的再融资选择和优秀的服务。该公司的再融资贷款包括传统的15年和30年固定利率抵押贷款、5/ 1,7 /1和10/1可调利率抵押贷款,以及政府支持的贷款,如VA、FHA和FHA精简贷款。还有多种套现再融资的选择,以及价值在481,351美元至300万美元之间的巨额贷款。

该公司的网站很容易浏览,资源丰富,包括一个完整的再融资指南,再融资计算器,和一个学习中心。

截图quickenloans.com, 2021年5月。

Quicken Loans通过实时聊天、电子邮件和电话为客户提供支持,而房屋贷款官员也可以回答任何额外的问题。

可定制的再融资的选择

YOURgage再融资帮助Quicken Loans从行业内的其他贷款机构中脱颖而出。有了YOURgage,消费者可以选择固定利率的抵押贷款期限。期限从8年到29年不等,消费者可以再融资,最高可达其主要住宅价值的97%,贷款金额最高可达484,350美元。

多种申请方式

与其他在线贷款不同的是,Quicken Loans允许消费者在线或通过电话申请。选择在线申请的消费者可以通过该公司简化的申请体验“火箭抵押贷款”(Rocket Mortgage)进行申请。

在开始申请程序之前,你需要提供你的联系方式,你希望再融资的房产类型,购买年份和估计价值,你想要的利率类型(可调或固定),以及你的抵押贷款余额,以及其他细节。一旦你输入这些信息,你会被重定向到一个页面,它会告诉你你可能有资格获得哪些再融资产品,以及当前的利率和估计的月供,这样你就知道在再融资之前你会期待什么。

截图quickenloans.com, 2021年5月。

需要注意的是,这一步不需要任何信用查询,只需要一个估计的信用评分。然而,如果在查看了这些信息后,你仍然想继续申请,那么公司将不得不检查你的信用以便继续前进,并执行硬拉。此外,在这一点上,您将能够决定您是否希望继续您的申请在线或如果您更喜欢这样做的电话协助,从住房贷款官员。

除了通过Rocket Mortgage简化在线申请,Quicken Loans还开发了一个名为“eclose”的程序,允许消费者通过电子方式结束贷款。使用eclose,消费者可以选择现场/电子混合结案、现场电子公证(IPEN)或远程在线公证(RON),所有这些都将书面记录减少到最低,简化整个再融资过程。所有50个州的客户都可以使用eclose,但前提是他们选择Amrock (QuickenL贷款的姐妹公司)作为他们的标题供应商。

2020年3月30日,该公司讨论了冠状病毒大流行可能如何影响一些地区的抵押贷款过程。它说:

他说:“尽管在该国的许多地区实施了就地避难的命令,但抵押程序仍然可以继续。估价师、交易代理人和其他需要进入你的房子的人仍然可以在“就地避难”命令下这样做。在某些情况下,我们甚至有其他方法来完成这些过程的部分,不需要进入家里。

我们对我们的利率锁定过程做了轻微的调整,以适应就地避难的订单。在正常情况下,你会在承保开始前锁定你的费率。在实施临时避难命令的地区,我们无法提供长期费率锁定,因为一切都在迅速变化。如果你是在这些区域之一,你只需将你的利率锁定在接近收盘日的时候。”

现在就去Quicken Loans看看你是否符合资格。

AmeriSave审查

易于使用的最佳选择

AmeriSave以提供“报价,而不是估算”为荣。该公司提供多种抵押贷款再融资选择,其在线抵押贷款研究工具是我们在行业中遇到的最好的再融资机会比较工具之一。当我们测试该系统时,它返回了大约30个贷款选择,期限、利率、积分选项和月供计算方法各不相同。(一些借款人可能更喜欢提前支付更高的费用,以换取较低的月供。)利率每日更新,以反映金融市场的变化。

截图来自AmeriSave.com 05/04/2021

此外,该工具还能够提取我们用作示例的房产信息和申请人的估计信用评分。根据AmeriSave的说法,这使得完成贷款细节变得又快又方便,而且比我们从其他贷款机构获得的报价更准确。在我们完成报价流程后,一位客户服务代表通过聊天在线回答问题或帮助完成贷款申请流程。这位代表知识渊博,对各种详细的问题都作出了自信而专业的回答。我们没有问一个导致“我不知道”答案的问题。

AmeriSave还提供了一些计算器,借款者可以独立使用,以了解在他们独特的财务环境下的再融资。

截图来自AmeriSave.com 05/04/2021

AmeriSave的产品线非常全面,包括固定利率和可变利率抵押贷款、常规贷款和政府支持贷款,以及利率-期限和套现再融资选项。有些贷款只要求信用评分为520。该公司让更多的客户能够拥有住房和再融资。

AmeriSave使用强大的金融技术来简化和加快贷款过程,从资格预审到结束。该公司表示,大多数贷款在提交完整申请后的7到10天内结束。这比借款人通常经历的时间要短得多。平均来说,完成再融资抵押贷款需要30到45天。

尽管在Trustpilot和美国商业改善局(Better Business Bureau)等消费者组织中,AmeriSave获得了很高的评价,但值得关注的一个问题是,AmeriSave的监管行动历史有些不稳定。我们鼓励借款人通过访问国家抵押贷款许可系统(National Mortgage Licensing System)和消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)等网站获取最新的监管数据,调查他们考虑与之合作的所有贷款机构的声誉。

新美国基金审查

最适合自雇人士

新美国基金是一家家庭拥有的独立抵押贷款机构。该公司总部位于加利福尼亚州的奥兰治县,是房利美、房地美和吉利美的直接贷款人、卖方和服务商。

你必须能够证明收入,以获得批准的抵押贷款再融资。大多数消费者提供工资单或w -2表作为证据,但缺乏这类文件的个体经营者可能会发现,获得批准是一个相当大的挑战。

新美国基金公司的非合格抵押再融资贷款允许消费者提交替代文件进行收入核实。对于这种类型的贷款,该公司接受6至12个月的银行对账单、资产损耗收入和损益表的正式副本,使其成为个体经营者的理想选择。

截图newamericanfunding.com, 2021年5月。

超过10种方式再融资

除了不合格的抵押再融资贷款,新美国基金还提供15年期和30年期固定利率贷款、各种可调利率贷款、巨额贷款、VA、FHA和USDA贷款。符合条件的人也可以获得传统贷款,首付最低为3%。此外,该公司还通过I CAN抵押贷款计划提供可定制的固定利率抵押贷款。

消费者可以在网上或通过电话要求再融资报价。为了在网上申请报价,消费者必须提供一些房产细节,以及他们的联系信息和再融资的原因,信贷员会联系他们,讨论他们可能符合的不同的再融资选项。

截图newamericanfunding.com2021年5月,

顶级的服务

新美国基金在其15年的历史中为全国提供了超过12万笔贷款。该公司在几个消费者评论网站上得到了积极的评价(Zillow,美国商业改善局,许多条目称赞了该公司的员工和服务。该公司非常重视评论,他们已经实施了一个独特的系统,每个收到的评论都会自动发送到信贷员的社交渠道。我们的目标是积极主动,帮助客户服务部门快速解决任何问题。新美国基金通过电子邮件、电话或其实体分支机构提供客户支持。

LendingTree审查

最适合比较多个选项

成立于1996年,LendingTree是美国最大的在线借贷市场之一。该公司总部位于北卡罗来纳州夏洛特市,其产品和服务包括汽车贷款、小型企业贷款、个人贷款、信用卡和各种住房贷款。

LendingTree是一个很好的起点,对于那些想要货比三家,从多个贷款机构比较利率,以及探索他们可能有资格的不同的再融资选项,而不需要承诺。LendingTree的大型合作伙伴网络包括Ally银行,BNC国家银行,HomePlus抵押贷款和消费者直接抵押贷款,所有这些都在商业改善局的网站上拥有优秀的A+评级。

截图lendingtree.com, 2021年5月。

要查看和比较贷款机构,消费者必须回答一份简短的问卷他们想要再融资的财产类型(单户住宅,联排别墅,共管公寓等),财产使用(主要住宅,第二住宅,或出租物业),再融资的原因,估计的房屋价值和抵押贷款的余额,大约的信用评分,任何逾期付款的历史,止赎或破产,军事地位(如果适用),希望兑现的金额,和联系详细信息。

值得注意的是,公司会要求你的社会安全号码的后四位数字,以便创建一个帐户,并将你重定向到多个贷款人报价。不过,这不会影响你的信用评分,因为这只是为了身份验证。

大量的在线工具

当消费者访问LendingTree的网站时,他们可以访问抵押贷款再融资计算器;一个表显示当前利率基于你的城市,州,房屋价值,抵押贷款余额,房屋类型和信用评分;按揭再融资文件核对表;还有关于抵押再融资的文章。

截图lendingtree.com, 2021年5月。

该网站还提供了一份抵押贷款比较购物报告,旨在让消费者知道他们每周可以节省多少钱,通过对比抵押贷款利率,一个详细的再融资平均成本和费用的表格,以及每种类型的抵押贷款再融资的优缺点信息。

资助

使用LendingTree的众多好处之一是,该公司可以将你与债务减免和信贷修复机构联系起来,以改善你的财务健康状况。该网站还提供了解破产的教育文章和免费的信用分析器。

loanDepot审查

最适合消费者教育和指导

loanDepot是一家直接贷款机构,为消费者提供广泛的住房金融解决方案,包括首次抵押贷款,再融资和新的建设贷款。虽然loanDepot不是一个抵押贷款市场,但该公司为消费者提供了许多与抵押贷款市场竞争的再融资选择。这些包括有多个期限选择的固定利率和可变利率抵押贷款,以及套现再融资。有资格获得政府支持贷款的购房者和房主可以通过loanDepot以较低的利率和无法满足传统抵押贷款机构要求的信用条件贷款。

loanDepot还为考虑再融资的房主提供了丰富的信息,因此在众多网站中脱颖而出。虽然你可能被指示在loanDepot网站上立即开始申请新的抵押贷款,但花一些时间探索网站是值得的。loanDepot提供了一些我们在抵押再融资公司中见过的最全面的教育材料。该公司可以帮助借款人决定,在他们特定的财务情况下,再融资是否有意义。loanDepot会提供再融资过程的清晰描述,帮助借款人找到最适合他们目标和需求的贷款。

loanDepot发布了公司提供的不同贷款选择的直接解释。它的在线常见问题解答部分非常详细,易于理解。该公司提供计算器,允许借款人在与信贷员接触之前独立探索多个贷款场景。

更重要的是,loanDepot采取了严格的“不引导”政策,以确保其信贷员不会被激励去引导借款人采用特定的抵押贷款解决方案。相反,他们被承诺首先照顾借款人的利益,并接受培训,为每个客户找到最有利的解决方案。客户可以完全在线完成贷款资格预审和申请,如果他们愿意,也可以在180个地点中的一个与抵押贷款专家一起完成整个过程。

截图来自loanDepot.com 05/04/2021

在透明度、客观性和消费者教育资源方面,我们给loanDepot打了高分。由于其广泛的抵押贷款选择,我们也对该公司的能力,为借款人提供最有利的抵押解决方案的需求,并以他们最舒适的方式与他们合作的能力印象深刻。

《世界粮食不安全状况》报告审查

最适合可负担的再融资

索菲是一家总部位于加州的在线贷款机构,提供私人学生贷款、学生贷款再融资、个人贷款和住房贷款等产品和金融服务。该公司成立于2011年,目前为全国70多万客户提供服务。

截图sofi.com, 2021年5月。

SoFi创新的借贷方式使其成为忙碌生活方式的消费者的绝佳选择,他们没有时间多次前往当地的分行,而更喜欢全数字体验。通过SoFi,消费者可以申请15年和30年的固定利率贷款,以及不同的可调利率贷款和套现贷款。

通过SoFi的网站申请贷款很简单。你可以在不到两分钟的时间内看到你是否有资格申请该公司的任何一款再融资产品通过输入一些个人信息,以及您希望再融资的财产的信息。由于SoFi是一家在线贷款机构,它可以为消费者提供比一般贷款机构更低的利率。它还可以更快地处理信息,简化再融资过程。该公司还允许消费者以90%的贷款价值比(loan-to-value ratio)进行再融资,比行业标准高出10%。

学生贷款兑现再融资

SoFi的学生贷款现金再融资为消费者提供了利用他们的股权来偿还学生贷款债务的可能性。通过选择这个选项,公司将直接支付你的学生贷款余额支付资金给你的服务。

截图sofi.com, 2021年5月。

使用这个选项来解决你的学生贷款债务可能是一个聪明的选择,特别是如果你有高利率的私人学生贷款。抵押贷款利率处于历史低位,这意味着通过选择这种类型的再融资,你可以潜在地节省数千美元,并更快地还清你的学生贷款。

没有预付处罚

与其他贷款机构收取高额罚款要求你更快还清贷款不同,SoFi没有提前还款罚款或隐性费用。该公司的会员还可以在再融资贷款上获得0.125%的额外利率折扣,并获得财务顾问的帮助。

使SoFi从其他贷款机构中脱颖而出的是该公司出色的借款人支持。例如,如果一名会员在还贷款时失业了,公司将允许借款人暂时停止还款,并为他们提供职业咨询,帮助他们重新站起来。

自由的抵押贷款审查

多样的贷款计划

Freedom是一家金融服务公司,提供住房贷款、预结算资金、结构化结算和根据每个客户的个人情况量身定制的年金购买,利用提供低利率和各种各样的住房贷款。由于其多种金融产品,自由可以是一个伟大的家庭贷款的客户谁有兴趣进行业务与一个可靠的贷款人,但希望灵活性。

他们还提供一个方便的再融资计算器,帮助消费者弄清楚再融资是否会降低他们的月供。

freedom.com, 2021年5月。

申请过程

在申请人提出报价后,Freedom会通过其在线系统为他们提供个性化的价格结果。一名代表将对这些结果进行分析,并与申请人联系,讨论最符合他们需求的产品。Freedom让客户可以在线与其财务官员联系,也可以通过电话联系。它的要求是行业标准,包括最低信用评分和财务信息。

特性

无论您是需要为当前的抵押贷款进行再融资,注册预付卡,还是申请个人贷款,Freedom都可以与客户合作,找到一种可能的方式来帮助他们。它几乎提供八种类型的抵押贷款,包括浮动利率和固定利率、FFHA、HARP、Jumbo、USDA和VA贷款。一般的贷款期限是15年和30年。它有一个在线抵押贷款计算器,客户可以在申请贷款之前使用当前利率确定每月还款。

Freedom广泛的金融产品组合简化了抵押贷款申请过程,允许客户比较满足他们需求的选项。

彭尼审查

最适合灵活的再融资

PennyMac贷款服务有限责任公司,简称“PennyMac”,是一家位于加利福尼亚州西湖村的顶级国家抵押贷款机构。该公司自2008年开始运营,为全国超过100万客户提供服务。

截图pennymac.com, 2021年5月。

PennyMac拥有市场上最广泛的抵押再融资贷款选择之一。该公司提供传统的固定利率和可调利率抵押贷款、巨额再融资贷款、VA、VA IRRRL、USDA、USDA精简贷款、FHA和FHA精简贷款,以及各种套现再融资贷款。PennyMac还提供条件灵活的再融资贷款,让消费者可以选择自己的还款日期。

消费者可以通过该公司的抵押贷款访问中心(mortgage Access Center)或通过电话在线申请抵押贷款再融资贷款。PennyMac的抵押贷款访问中心是一个平台,消费者可以通过该平台获得他们的信用评分,检查他们的贷款状况,上传文件和导入银行对账单,以加快再融资过程。

此外,消费者可以通过输入他们的估计房屋价值,抵押贷款余额和信用评分,物业的邮政编码,再融资的原因,和当前的抵押贷款类型,在网上获得免费报价。

截图pennymac.com, 2021年5月。

房屋价值估计

在进行再融资之前,了解你的房子的价值是了解你能借到多少钱或你能获得多少权益的关键。PennyMac的房屋价值估算器通过分析Zillow的房屋估值工具Zestimate上的数据,为你估算出房屋的价值。

要得到一个估计,只需在房屋价值估算器上输入您的街道地址。一旦你提交了这些信息,你会得到一份报告,其中还包括每平方英尺的估计价格、销售历史和你所在地区其他房产的价值历史。

学习中心

PennyMac的网站设有一个在线学习中心,消费者可以从PennyMac的抵押贷款博客上浏览文章,获得最新的抵押贷款新闻和再融资技巧。该公司还提供了关于再融资的工作原理及其不同的收益和风险的完整指南。

了解贷款审查

  • 为客户提供个性化服务
  • 拥有超过15年经验的金融专家
  • 商业改善局的A+评级
  • 抵押贷款信用评分降至560,首付10%
  • 首次申请过程是免费的
  • 关于网上可获得的贷款类型的教育信息
  • 简化抵押程序

我们的研究

更多关于我们方法论的见解

为了充分了解抵押贷款再融资的里里外外,并确定消费者从抵押贷款提供者那里真正需要什么,我们进行了100多个小时的研究,从大约45个来源收集信息,并咨询了金融、房地产和抵押贷款经纪领域的专家。

我们首先列出了24家国内顶级抵押贷款提供商的名单。然后,我们根据它们提供的贷款种类、它们在客户和监管机构中的排名、它们的申请流程以及总体成本和费用对它们进行了评估。我们将名单缩小到13家公司,最终选出了5家超出预期的公司。


贷款品种

抵押再融资贷款是高度可定制的产品,可用于多种目的,例如消除对私人抵押贷款保险的需求,更快地偿还抵押贷款,以及降低抵押贷款付款等。

在我们寻找最好的抵押贷款再融资机构的过程中,我们寻找了提供各种贷款和条款的公司,包括传统的固定利率和可调利率抵押贷款,以及政府支持的选择,如退伍军人事务部、美国农业部和联邦住房管理局贷款。


放松的过程

许多消费者对再融资过程的复杂性感到害怕。我们选择了一些提供工具和资源的公司,这些公司可以使这个过程更简单,不那么吓人,比如再融资计算器、指南、房屋价值估价师、房屋贷款官员或礼宾服务。


客户服务和信誉

在评估不同的贷款机构时,我们考虑了消费者金融保护局(CFPB)对他们的投诉数量。CFPB是负责确保美国银行、贷款机构和其他金融实体公平对待消费者的机构。

我们还研究了在全国抵押贷款许可系统和登记处(NMLS)中列出的每家公司的监管行动数量。NMLS是负责监管和监督抵押贷款和其他非存款行业,以维护消费者保护的组织。

最后,我们优先选择了那些提供多种沟通方式并在不同消费者评论网站上拥有良好声誉的公司。


折扣和费用

再融资可以帮你省钱,但仍有一些成本。贷款机构可能收取的一些标准费用包括申请费、启动费和承销费

一些公司愿意免除部分费用或降低费用,以便更快地完成交易,而另一些公司则为消费者提供免费的再融资选项,让他们能够负担完成交易的成本。我们的首选以灵活的融资、有竞争力的费用和广泛的折扣为特色,使再融资负担得起。

关于抵押再融资的有用信息

如果你正在寻找抵押贷款再融资,你可能已经知道抵押贷款是由银行、贷款机构或经纪人发放的贷款,为购买房产提供资金,该房产作为所欠资金的抵押品。抵押贷款有很多种,从固定利率到可调利率再到政府支持的抵押贷款,也有很多种方式为你的抵押贷款再融资。但到底什么是抵押贷款再融资,它是如何运作的呢?

假设你有一笔20年期固定利率抵押贷款。一年前,你得到了一份薪水更高的工作,这让你摆脱了大量的信用卡债务。这使得你的债务收入比下降,显著提高了你的信用评分。你目前的按揭利率是5%,不算差,但在你目前的情况下,你可能有资格申请一个更好的利率,可以降低你的月供,在整个贷款期限内为你节省数千美元。

许多美国人正在这么做。根据抵押贷款银行家协会每周申请调查2019年4月3日,美国再融资申请指数较前一周上升39%,为2016年11月以来的最高水平。虽然这些价值将继续根据当前的市场趋势波动,但毫无疑问,越来越多的借款人选择为他们的抵押贷款再融资,以利用低利率的优势。

资料来源:房地美,美国30年期固定利率抵押贷款平均利率[MORTGAGE30USMORTGAGE15USMORTGAGE5US],摘自圣路易斯联邦储备银行FRED;2018年1月8日。

但是降低你的月供只是抵押贷款再融资的众多好处之一。再融资还可以帮助你缩短贷款期限,摆脱私人抵押贷款保险,并帮助你更快地增加股本。当你进行再融资时,你实际上是在用新的抵押贷款取代现有的抵押贷款,通常会获得更好的条款和利率,或者两者兼有。

按揭再融资贷款的种类

在为抵押贷款进行再融资之前,了解不同的贷款是至关重要的,并研究每种贷款的要求,这不仅是为了增加你获得批准的机会,也是为了确保你得到最好的交易。

再融资贷款主要有两种类型:传统的和政府支持的。传统的贷款遵循由房利美(Fannie Mae)而且房地美(Freddie Mac)这两家政府资助的企业(GSEs)由国会创建,旨在为抵押贷款市场提供流动性、稳定性和可承受性。

传统的贷款

由于传统贷款由这两家机构之一提供支持,它们更加灵活,利率也更低。然而,与其他贷款一样,低风险借款人获得批准的机会比那些信用评分不高、债务收入比高的借款人更大。

常规再融资贷款包括:

  • Rate-and-term- - - - - -这是最基本的再融资类型,是理想的消费者谁想降低他们的抵押贷款支付或缩短他们的贷款期限。在利率和期限的情况下,贷款金额保持不变,但你可以协商更好的条款或利率,或两者兼而有之。利率和期限贷款也可以用来从可调利率抵押贷款(ARM)转换为固定利率抵押贷款,或反之亦然。

  • 现金不足- - - - - -这种类型的贷款允许借款人增加贷款金额,以兑现他们的股权。例如,如果你的抵押贷款余额是30万美元,而你的房子价值40万美元,你可以再融资到这个数额,并保留剩下的10万美元。许多借款人选择套现再融资,以巩固高息债务,或进行房屋修缮,增加房产价值。无论如何,借款人必须记住,如果他们不能获得更好的条款或利率,这样做可能会增加他们的抵押贷款还款额。

  • 兑现- - - - - -这种选择是为那些房产价值低于抵押贷款或贷款价值比过高的房主设计的。在现金再融资中,借款方引入资金,将其贷款金额降低到可接受的水平,以满足出借方制定的贷款价值比要求。现金再融资也可以用来消除抵押贷款保险,获得更低的利率。

政府支持的贷款

政府支持的贷款可以由任何政府项目补贴。它们的信用评分和首付要求较低,旨在让那些可能没有资格申请传统贷款的人更有能力拥有住房。

政府支持的贷款包括:

  • 联邦住房管理局- - - - - -这些是有保证的联邦住房管理局(FHA),由银行和其他贷款机构发行。联邦住房管理局的贷款最适合那些信用评分“公平”的人。这种贷款的主要优点之一是它允许最低3.5%的首付款。不利的一面是,借款人被要求在贷款期间保持他们的抵押贷款保险。然而,如果借款人30年期贷款的首付款在5%或以上,或15年期贷款的首付款在10%或以上,抵押贷款保险的成本可以降低。

  • 弗吉尼亚州-这些贷款是1944年《退伍军人权利法案》的一部分,由美国退伍军人事务部.只有美国退伍军人、军人和符合条件的未亡配偶才能申请。在大多数情况下,退伍军人事务部贷款不需要首付或私人抵押贷款保险。

  • 美国农业部- - - - - -美国农业部(美国农业部)为这些贷款提供担保。就像退伍军人事务部贷款一样,它们不需要首付。它们适用于居住在符合条件的农村或郊区的中低收入借款人。美国农业部的贷款没有限制,但在申请前要求债务收入比不超过29%,并且需要抵押贷款保险。

哪里能买到?

再融资您的抵押贷款是一个长期的承诺,因此,重要的是获得您的贷款从信誉良好和财务稳定的贷款人,提供有竞争力的利率,条款,和资格要求,根据您的需要。

抵押贷款可以通过银行、信用合作社、在线贷款机构或抵押贷款经纪人进行再融资。以下是每种再融资的优缺点:

  • 银行-首先想到的是抵押再融资贷款人。优点:银行通过信贷员和其他金融专业人员提供一对一的关注,他们可以在整个过程中指导你,甚至帮助你协商更好的条款或利率。缺点:通过银行再融资可能很耗时,而且他们往往比其他贷款机构有更严格的要求。

  • 信用合作社- - - - - -信用合作社提供与银行类似的服务,但它们是会员所有的,而且是非营利性的。优点:由于信用合作社是非营利性的,它们通常提供比银行更低的利率和更灵活的条款。缺点:为了再融资,你需要成为信用合作社的成员,并在其中投资一些钱。

  • 网上银行- - - - - -这些金融机构通过在线平台提供贷款服务,是最近才出现的一项技术创新。优点:因为它们没有实体分支机构,所以能够提供比大多数银行和信用社更低的利率,而且关闭时间也更短。缺点:你很可能需要自己填写整个申请表,除非他们提供某种类型的礼宾服务。

  • 抵押贷款经纪人- - - - - -这是一种不太常见的选择,它们是作为借款人和抵押贷款出借人之间中介的独立代理或公司。优点:抵押贷款经纪人可以帮助你更快地联系到合适的贷方,并代表你协商更好的条款或利率,从而节省你的时间。缺点:并非所有贷款机构都与抵押贷款经纪人合作。你可能还需要支付经纪人费用。

归根结底,这一切都取决于你觉得最舒服的是什么,但在申请任何贷款之前,探索不同的选择总是一个好主意。

你应该再融资吗?

联邦住房金融局(FHFA)2019年2月美国房价指数报告称,2018年2月至2019年2月,房价上涨了4.9%。虽然这对那些房屋价值上涨、现在可以通过再融资获得更多股本的房主来说可能是个好消息,但这并不一定意味着现在是这样做的正确时机。

无论你申请的是利率加期限、套现或套现再融资,贷款机构在批准贷款前都要考虑三件事:你的债务收入比、股本和信用。

  • 债务收入比- - - - - -也可以缩写为DTI,这只是衡量你的收入受损程度。贷方通过你每月的债务偿还除以你每月的总收入来计算你的DTI百分比。对于再融资,大多数贷款人更喜欢dti低于43%的借款人,但理想的数字是36%及以下。这些百分比可能根据再融资的类型而有所不同。例如,如果你正在申请FHA贷款,那么你的DTI应该是29%或更低。

  • 股本- - - - - -大多数贷款机构要求借款人至少拥有20%的股本才能进行再融资。一些贷款机构可能对这个数字比较灵活,但仍会要求进行评估,以了解借款人到底有多少资产。权益对贷款人来说很重要,因为他们需要确保如果你拖欠贷款,他们可以从你的房子里得到他们的钱的价值。

  • 信贷- - - - - -信用检查可以让出借人看到你偿还债务的意愿和能力,这有助于他们确定你的利率。大多数贷款机构要求常规贷款最低信用评分为620,联邦住房管理局贷款最低信用评分为580。此外,信用评分在720分以上的借款人比信用评分在720分以下的借款人更有可能获得更低的利率。

虽然这三个因素对你申请获得批准的可能性起着重要作用,但评估再融资在财务上是否合理也很重要。据波多黎各大学理财规划教授库尔特·a·辛德勒(Kurt a . Schindler)说,他在金融领域有超过30年的经验,“如果你能得到比你目前支付的利率低2%的利率,那么考虑一下是一个好主意。”

辛德勒教授还建议,通过计算来确定在整个贷款期限内节省的钱是否足够多,最重要的是,要清楚你再融资的理由。如果你的最终目标是存钱,更快地还清抵押贷款,摆脱私人抵押贷款保险,或更快地积累股本,那么你的理由是充分的。

另一方面,如果你只是因为利率低而想再融资,但又不打算在房子里住太久,或者你只是想动用你的资产用于不必要的个人支出,比如奢侈的度假,那么再融资可能是一个坏主意。

布鲁克林法学院(Brooklyn law School)房地产法教授戴维•赖斯(David Reiss)表示:“如果你在抵押贷款债务上违约,他们(贷方)可以立即取消抵押品赎回权。”“你要非常小心,不要把自己置于可能无法偿还债务的境地,然后可能会失去你的房子。”这就是为什么在申请抵押贷款再融资之前,你应该三思而后行,教育自己,因为在没有意识到风险的情况下这样做可能会导致一些严重的财务问题。

计算器占位符,不要更改!

如何申请-你需要什么

为了核实你的身份及财务资料,贷款机构会要求你提供以下文件:

  • 工资单(取决于金融机构,你可能需要提供最多两个月的工资单)

  • 你过去两年的纳税申报表,w -2和/或1099表的复印件

  • 最近的信用报告

  • 资产报表(投资账户、个人退休账户、存单、支票账户、储蓄账户等)

  • 任何未偿还债务的结算单

  • 业主保险复印件

  • 产权保险复印件

  • 破产解除文件(如适用)

此外,你必须填写一份申请,包括你的姓名、联系方式、社会保险号码、当前地址、就业信息、年收入、财产类型(独栋住宅、共管公寓、联排别墅等)、财产地址、估计房屋价值和期望贷款金额。

然而,如果你无法收集所有这些信息,你也可以选择所谓的精简再融资。精简的再融资贷款可用于联邦住房管理局,美国农业部和退伍军人事务部贷款。在这种类型的贷款中,贷款人使用原始的抵押文件,结果是一个更快速和成本效益的过程,只需要几个星期。虽然这听起来很节省时间,但如果你的房子自从你买了之后就升值了,精简的再融资不会考虑这一点。此外,借款人必须支付他们的结算成本,因为无成本再融资不符合精简流程。

成交成本及费用

再融资可以帮助你节省抵押贷款,但它也涉及一些自付费用。房主最大的错误之一就是在申请贷款前忽视了交割成本。

成交成本通常包括:

  • 贷款申请费用-此费用由贷款人收取,以启动申请程序。它通常是不可退还的,价格在100美元到500美元之间。

  • 贷款发放的费用-放款人在发放贷款时收取此项费用,一般为贷款金额的1%。

  • 贷款承销费-此项费用为贷款金额的1%,用以支付你聘请按揭贷款承销商评估你偿还贷款能力的费用。

  • 折扣点-此费用支付给贷款人以降低利率。例如,1分相当于你抵押贷款金额的1%。

  • 家鉴定-大多数贷款机构要求对物业进行新的评估,以确定其贷款价值比。平均而言,单户住宅的成本在300美元到500美元之间。

  • 信用报告的费用-信用报告机构为提供你的信用报告向贷方收取费用。每个公司的价格不同,从15美元到100美元不等。

  • 产权保险费用-这项费用的数额取决于你居住的地方,旨在支付在贷款期限内你的财产所有权的任何问题。

  • 家检查费用-通常情况下,贷方会要求你进行房屋检查,以确定你的财产是否有损坏或缺陷。这项费用是不可退还的,它的成本取决于所进行的检查类型和物业的面积。

  • 洪水认证费(如果适用)-如果你住在联邦指定的洪水区,你需要联邦管理机构(FEMA)的认证来确认它的状态。价格从15美元到150美元不等。

  • 法律费用-这是支付给律师或法律团队的费用,由贷款人聘请,以确保贷款文件中规定的一切都是合法的。费用各不相同,但至少要花几百美元。

有些贷方会提供“无结算成本”或“零结算成本”的再融资。尽管名字很吸引人,但这种类型的再融资仍然需要花钱,唯一的区别是它不需要提前支付。这可以通过两种方式实现:如果在再融资时,该房产有足够的股本,借款人可以通过将其添加到抵押贷款中来支付交割成本,或者以更高的利率交易成本。无论哪种方式,这两种选择都意味着增加你的抵押贷款支付。尽管如此,对于那些无力支付交易费用,而提高交易费率仍能让他们省钱的人来说,这可能是一个不错的选择。

无论你现在还是以后支付这些费用,你能做的最好的事情就是得到一个估算。丹佛的抵押贷款经纪人迈克尔·托马斯自1986年以来一直在发放贷款。

“贷款估算是每个人手中真正需要的东西,这样他们就能知道交易的成本是多少,所有的费用是多少。”

他还补充说,借款人应该比较不同贷款人的估计,并确定他们是否能够在合理的时间内收回贷款。如果情况不是这样,那么再融资可能不适合他们。

申请抵押贷款再融资时要注意什么

预付处罚

贷方从贷款期间收取的利息中获利,更快地还清抵押贷款对他们来说意味着更少的钱。简单地说,提前还款罚款是贷款人为提前完成还款而收取的费用。

自2014年以来,提前还款罚款已经不那么常见了消费者金融保护局(CFPB)制定了一些规则和指导方针,禁止对大多数住宅贷款进行提前还款罚款。然而,这些规定只适用于2013年以后发放的抵押贷款。如果你在那之前得到了抵押贷款,很有可能会附带提前还款罚款。

过去,如果你提前还清抵押贷款,贷款机构可能会向你收取六个月利息的80%。当你进行再融资时,你实际上是在清偿现有贷款,以产生一笔新贷款。如果你的贷款有提前还款罚款,再融资可能会比你最初预期的多花费数千美元。

根据CFPB的新指导方针,提前还款罚款不得超过抵押贷款头两年未偿余额的2%,或第三年未偿贷款余额的1%。此外,如果你在获得贷款三年后再融资,贷款人不会向你收取提前还款罚款。

在你再融资之前,看一看原始文件,看看你的贷款是否有提前还款罚款。如果你打算向同一家贷款机构再融资,询问他们是否有可能免除或减少这笔费用。这样做可以在再融资过程中为你节省数千美元。

确保你的信用数据是正确的

贷方在给你贷款之前评估的一件事就是你的信用报告。在你的信用报告中出现错误会让你看起来比实际情况更“危险”,并降低你获得批准的机会。

在申请再融资之前获得信用报告是至关重要的,特别是如果你过去曾申请过破产。托马斯说:“信用报告上总有一些事情没有被取消,而它们本应该被取消的,所以在这种情况下,一些人可以在贷款程序开始之前帮自己做一些跑腿的工作。”

如果你发现你的报告中有错误,你可以联系编制报告的机构,并提供支持的证据提出争议。之后,该机构将开始调查,你应该在30天内收到答复。确保你的信用报告是正确的,不仅可以增加你获得批准的机会,还可以帮助你获得更好的利率。


有关按揭再融资的常见问题


如果我的信用评分不好,我可以为我的房子再融资吗?

简短的回答是肯定的。大多数贷款机构要求传统贷款的最低信用评分为620,但如果你的信用评分低于这个标准,你还是可以做一些事情的。首先,你可以尝试向你的实际贷款人再融资。如果你有按时还款的历史,你现在的贷款人可能会为你提供一些再融资的选择,这样他们就可以保留你的业务。另一个选择是找一个共同签署人。如果你的共同签署人的信用评分比你的高,你获得批准的机会会比你自己做的更好。考虑申请政府支持的贷款,如联邦住房管理局,退伍军人事务部或美国农业部贷款,看看你是否符合条件。这类贷款往往有更灵活的信用评分要求,接受的首付款比传统贷款更低。最后,你可以试试当地的信用社。由于信用社是非营利机构,大多数信用社会考虑除你的信用历史外的其他数据来确定你的资格。 This makes it easier for those with a “fair” credit score to get approved. On the downside, you must be a member to qualify. Still, the best thing you can do is try to improve your credit score before applying, since lower credit scores usually mean higher rates and less savings.

我应该申请贷款修改而不是抵押贷款再融资吗?

辛德勒教授说:“如果贷款修改的成本更低的话——通常都是这样。”贷款修改是对现有贷款的修改,因为经济困难而降低你的还款。贷方可以通过延长期限、降低利率或改变贷款类型来修改你的抵押贷款。如果你想再融资的唯一目的是降低你的月供或更快还清贷款,那么修改贷款可能比通过再融资过程更好,因为没有关闭成本或提前还款罚款。

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