最好的反向抵押贷款
基于深入回顾

第一个反向抵押贷款是1961年在缅因州波特兰市由迪尔林储蓄贷款公司的尼尔森·海因斯(Nelson Haynes)发起的。受款人是Nellie Young，她是一名高中足球教练的守寡妻子，多亏了这笔贷款，她才得以住在自己的家里。杨的案例将有助于为这类金融产品树立一个先例。

反向抵押贷款在上世纪70年代开始流行起来，但后来名声不太好，因为它们是由私人银行提供的，往往缺乏当前政府支持产品的保护。直到1987年，在Nellie Young的贷款发放20多年后，国会才签署了房屋权益转换抵押贷款(HECM)保险示范法案，使之成为法律。该法案包括一项试点计划，为冠以HECM名号的反向抵押贷款提供保险，同时对该行业实施新标准。

第一个HECM在1989年由James B. Nutter & Company发行给堪萨斯州球道的Marjorie Mason。自那以后，联邦住房管理局支持的反向抵押贷款发生了很大变化，尤其是在过去几年。贷款价值上限提高，还款选择多样化，监管更加严格，不同类型的反向抵押贷款产品被引入市场。尽管如此，反向抵押贷款仍然是一种有争议的产品。

各种各样的因素导致了对反向抵押贷款的怀疑，其中一个非常现实的恐惧是由于不遵守贷款规定而失去你的房子。根据发表在《城市经济学》杂志上的一篇报告在美国，仅2014年一年，就有近12%的HECM反向抵押贷款借款人拖欠房产税或房主保险。一想到你或你爱的人在退休期间因为一个单一的、糟糕的财务决定而被迫搬出你的家，你就会感到害怕。

反向抵押贷款一开始就很难理解，这也于事无补。2012年，消费者金融保护局(CFPB)发布了向国会提交反向抵押贷款报告．fbi的一些关键调查结果令人不安。他们表明反向抵押贷款是:

1. 是天生复杂的产品，许多消费者并不完全了解，尽管有强制性的咨询。

2. 正被借款人以次优和危险的方式使用，增加了违约的风险。

3. 尽管有监管，但仍可能伴随着误导性广告和激进的销售策略。

CFPB列出了导致这些结果的几个因素，包括住房与发展部(HUD)咨询不力或不充分，以及偏好一次性付款，而不是分期付款或信用额度。

话虽如此，这个行业已经有所改善。在过去的几年里，政府已经采取了一些措施来使反向抵押贷款合法化，通常情况下，对这些项目的旧描述很快就过时了。为了避免支付高额罚款，AAG、HighTechLending和Liberty Home Equity等大公司不得不撤回可能误导消费者的内容。

联邦住房管理局于2015年3月2日制定了新的财务评估指南。房主现在被要求证明他们有能力支付税款和保险费，才有资格申请反向抵押贷款。2014年4月25日，联邦住房管理局将反向抵押贷款的范围扩大到62岁以下的配偶。金融业监管局(FINRA)2014年投资者警惕只建议消费者了解反向抵押贷款的利弊，选择不给它贴上“最后手段”的标签。

几位学者和专家在金融领域已经有迹象表明，反向抵押贷款正在卷土重来。许多人认为，由于联邦政府最近实施了一系列旨在保护纳税人和消费者的改革措施，它们值得被重新审视。哥伦比亚大学房地产教授、长桥金融公司首席执行官克里斯·梅尔解释说，反向抵押贷款并不像一些人认为的那样有风险2019年彭博社的文章．

这种观点的转变在很大程度上可以归因于目前的退休状况。不幸的是,许多婴儿潮一代将无法退休就像他们年轻时所期望的那样舒适。对于那些已经积累了足够的资产并生活在合适条件下的人来说，反向抵押贷款可能是他们退休后的最佳选择。

如何知道反向抵押贷款是否适合你

退休是昂贵的而且情况只会变得更糟。除了通货膨胀，还有几个因素，包括缺乏足够的资金来资助类似于社会保障医疗保险和更长的平均寿命这使得婴儿潮一代失去了对退休生活的信心。

据调查，在婴儿潮一代中，只有17%的人已经退休或即将退休，他们非常有信心度过一段舒适的时光美盛国际2018年全球投资调查报告．研究表明，这种不确定性的缺乏是因为人们意识到，传统的储蓄、养老金和社会保障三管齐下的方式根本不足以让人们过上舒适的生活。

有人建议将反向抵押贷款作为解决问题的可能方案，尽管它们不可能解决所有当前和未来的退休人员的问题。总共只有2018年共发放了48359份hecm美国每天至少有1万人达到退休年龄(65岁)。然而，对于有条件利用贷款的消费者来说，它可能是一个强大的工具。那么，你如何判断反向抵押贷款对你或你所爱的人来说是正确的选择呢?

1. 权衡你的房子的价值与你目前的财务状况。通常，是那些“房子多，但现金少”的人倾向于申请并有资格申请反向抵押贷款。记住，“房子有钱”并不一定就意味着有个极高价值的家；毕竟，HECM贷款最多只能覆盖726,525美元。相反，“富房族”指的是拥有房屋净值与抵押贷款余额比例良好的人。换句话说，就是那些几乎没有债务的房子。

2. 回顾你的退休计划或策略。如果你的退休基金短缺，反向抵押贷款可以提供帮助。比如说，你想和你的伴侣一起旅行，或者开始一个新的爱好，并且担心如果你发现自己在医疗或家庭紧急情况下，你的退休金将会完全耗尽。在这种情况下，反向抵押贷款可以作为一种财务缓冲，帮助借款人顺利度过他们的黄金岁月。例如，你可以设置HECM作为信用额度，只在需要的时候提取资金，或者作为终身或定期支付，这样它就像一种津贴。

3. 考虑你目前的抵押情况。你的房子已经全部还清了吗?还是你在退休后还需要支付抵押贷款?活跃的抵押贷款可能会让退休人员的腰包大花一笔，尽管还款通常是已知的固定金额。许多婴儿潮一代发现自己正处于这种不幸的境地2018年人口普查数据分析波士顿学院退休研究中心(CCR)的研究。分析发现，2015年60岁以上的美国人有抵押贷款债务的可能性是1980年的三倍多。这代表着24个百分点的增长，在各个收入分配线上是一致的。

   反向抵押贷款可以为有抵押贷款债务的人提供一个直接的解决方案。在申请住房抵押贷款时，潜在借款人必须已经偿还了相当一部分住房抵押贷款。如果获得批准，部分贷款将立即用于偿还其余的贷款，其余的反向抵押贷款资金可以按照他们的意愿使用。

4. 考虑搬迁或裁员的可能性。的2008年住房和经济复苏法案推出了一项新的反向抵押贷款计划，名为HECM for Purchase。该项目严格遵循联邦住房管理局支持的常规反向抵押贷款的要求，但使用你的房屋净值的唯一目的是购买新房。它们允许借款人通过一次交易就购买一套新的主住宅，无需进行第二次交易。

如果你仍然不确定反向抵押贷款是否适合你，可以问自己以下问题:

1. 你害怕在退休后的几年里因为缺钱而挣扎吗?

2. 你是否需要短期的现金注入来抵消某些开支?

3. 你想一直住在家里直到你去世吗?

4. 你想搬到一个更小，更接近家人和朋友，或有必要的设备为行动有障碍的人?

关于反向抵押贷款，你绝对应该知道什么

潜在借款人应该知道的第一件事(可能已经知道)是，反向抵押贷款是一个复杂的课题。它们并没有最好的声誉，而且它们作为金融工具的价值在过去几十年中一直受到质疑。这并不意味着它们没有用处;然而，它们并不适合所有人。

需求

申请反向抵押贷款的资格很大程度上取决于贷款是否由联邦住房管理局提供保险。需求可以分为两类:个人需求和属性需求。

个人需求

1.的年龄。申请人必须超过62岁才有资格申请反向抵押贷款。一些自营反向抵押贷款可能会接受来自60岁或61岁的潜在借款人的申请，但没有贷款人会让60岁以下的人有资格申请任何类型的反向抵押贷款。

2.咨询。申请人必须完成由住房和城市发展部(HUD)批准的咨询课程，才能获得贷款。HUD咨询旨在告知潜在借款人有关反向抵押贷款的好处、缺点和复杂性。顾问的任务还包括告知潜在借款人他们的财务状况是否适合这种贷款。

3.拖欠。欠IRS钱的申请人或有任何其他当前的联邦债务拖欠的申请人不具备反向抵押贷款的资格。

财产要求

除了借款人的要求外，房产本身也必须满足一定的条件。

1.类型的家里。符合条件的房产类型包括住房、hud批准的共管公寓或联排别墅，以及1976年6月15日或之后建造的符合FHA要求的人造住宅。其他类型的房产将不符合反向抵押贷款的条件。

2.住宅。被选择作反向按揭的房屋必须是申请人的主要居所。主要住所是消费者一年中大部分时间居住的地方;如果他们连续离开住所12个月以上，该住所不再是他们的主要住所。一个人一次只能有一个主要住所。

3.年代主要权益。为反向抵押选择的房屋必须已完全还清或有低抵押余额。潜在借款人要有资格获得联邦保险反向抵押贷款，其最低资产净值必须是50%。然而，申请人实际需要的资产水平将取决于他们的年龄，以及他们将用反向抵押贷款偿还的房屋相关债务的数额。反向抵押贷款的收益通常用于偿还任何剩余的抵押贷款余额，然后再将其交到申请人手中。

请记住，个别州可能有其他法规，对反向抵押贷款申请人提出额外要求。例如，在纽约，州法律禁止合作公寓的反向抵押贷款。该州只允许在一户到四户的住宅和共管公寓中使用。

类型

反向抵押在借款限额、基本要求、使用限制、费用等方面可能有所不同，这取决于申请人选择的贷款类型。目前有四种类型的反向抵押贷款。

1. 房屋权益转换抵押贷款(HECM): HECM是最常见的反向抵押贷款类型，也是其他类型反向抵押贷款的基准，包括提供的内容、工作方式和要求。他们通过联邦住房管理局(FHA)获得美国政府的保险，因此降低了他们的风险。要求包括至少62岁，已经偿还了大量的房屋抵押贷款，并完成了hudd批准的咨询课程。综合物业管理基金目前的物业价值上限为$726,525，款项可通过所有四种标准支付方式支付。

2. HECM for Purchase (H4P): H4P，或HECM for Purchase，用于在一次交易中结合购买新房(新主住宅)和反向抵押贷款，以更高的首付款购买房屋。与常规hecm一样，它们也由FHA提供保险，因此有着几乎相同的要求。这种贷款通常用于老年人搬迁到离家更近的地方或缩小规模。

3. 单一用途反向抵押贷款:也被称为房产税延期项目和延期付款贷款，这些贷款是一种特殊类型的反向抵押贷款，几乎只由地方或州政府、非营利组织和信用合作社提供。它们旨在帮助中等至低收入的房主支付小额、具体的费用，如房产税和房屋维修。由于增加了使用限制和收入要求，单一用途反向抵押贷款是所有反向抵押贷款类型中监管最严格的。

4. 专有反向抵押贷款:唯一一种不受联邦住房管理局支持的反向抵押贷款，专有反向贷款由提供hecm和hecm for Purchase的同一银行提供。由于它们没有政府的保险，所以它们不必遵守fha支持的贷款所受的相同限制。例如，60岁或61岁的申请人可能有资格获得这些贷款，而不是62岁。产权反向贷款的财产价值上限相当高，为400万美元，而HECM项目为726,525美元。由于它们的价值上限很高，这些贷款也被称为“巨型反向抵押贷款”，是那些拥有极高价值房屋的人获得反向抵押贷款的唯一途径。目前，只有数量有限的反向抵押贷款机构提供自营贷款。这些包括RMF、AAG、FAR、onereversemormortgage和RFS。然而，提供这类贷款的公司数量正在缓慢增加。

支出

几乎每个HECM贷款人都向借款人提供相同的四种类型的支付选择。

1. 一次性支付:在一次性支付选项中，您的反向抵押贷款的整个价值在一次付款中支付。由于它们的性质，这些贷款的利率总是固定的。如果你花钱认真，而且善于预算，一次性付款是个不错的选择。否则，它们可能会让借款人面临更大的逾期风险。

2. 任期和修改任期:任期付款按月支付。只要你还活着，并且仍然住在与你的主要住所相同的房子里，支付就会持续下去。这种支付方式可以作为退休后收入的补充。修改的使用权支付是定期使用权支付和信用额度的结合。

3. 期限和修改期限:期限付款类似于租期付款。它们也按月支付，但只在你事先同意的固定时间内支付，比如5年、10年或15年。这种类型的付款选项对那些只希望从他们的反向抵押贷款的资金，直到一定的年龄是有用的。例如，一个人可以通过期限获得反向抵押贷款支付，以延迟使用来自其他来源的资金，如社会保险。修改定期付款是定期付款和信用额度的组合。

4. 信用额度:在功能上与HELOC类似，反向抵押贷款的信用额度支付选项可以在任何需要的时候使用。正因为如此，信用额度作为一种支付方式很受欢迎。随着时间的推移，贷款额度会随着借款人年龄的增长和他们的财产价值的增加或减少而变化。

提供自营贷款的公司可能有不同的支付选择。

费用

反向抵押贷款机构之间存在很大差异的领域之一是费用和利率。虽然费用本身是相当标准的，但每个公司的数额往往相差很大，这是潜在申请者在选择贷款人时应该真正注意的一件事。费用可以是反向抵押贷款的前期或持续成本的一部分。

前期费用

1. 第三方结算成本:不管潜在借款人申请的是哪种类型的反向抵押贷款，结算成本往往是相同的。这些费用包括信用报告费、洪水认证费、虫害检查费、边界调查费、文件准备费、产权保险等。

2. 评估费:为了合法确定房屋的价值，房屋必须经过评估程序。反向抵押贷款的评估是特殊的，需要比典型的评估更多的文件。它们由联邦住房管理局批准的评估人员执行，遵循特定的指导方针。这种类型的鉴定成本450美元根据地区、房屋类型和价值的不同而有所不同。

3. 贷款发起费:所有贷款机构都要对发起贷款收取费用。这是贷款人通过建立借款人的反向抵押贷款而获得的收益。联邦住房管理局使用一个公式来确定贷款机构的收费标准，即前20万美元房产价值的2%和后20万美元房产价值的1%。发起费从2500美元起，可能不超过6000美元。

4. 初始抵押贷款保险费(IMIP):抵押贷款保险费由借款人为hecm向FHA支付，并为贷款人和借款人提供一定的保护。imip与其他前期费用一起支付，相当于房屋评估价值或联邦住房管理局贷款限额的2%。

正在进行的费用

1. 服务费:大多数公司每月收取你的反向抵押贷款的维护服务费。贷款机构对固定利率或年利率调整贷款收取的服务费不得超过30美元，对浮动利率贷款收取的服务费不得超过35美元。

2. 持续按揭保险保费(OMIP):除首次按揭保险保费外，HECM借款人还需按年缴纳保费。正在进行的MIPs相当于未偿还贷款余额的0.5%。这些保费不是来自你的可用贷款收益，尽管。它们随着时间累积，在贷款到期时支付。

谁不应该获得反向抵押贷款

正如我们之前提到的，反向抵押贷款并不适合所有人。如果使用不当，它们会造成巨大的痛苦，并损害你的财务稳定。在下列情况下，你不应计划申请反向按揭:

1. 你想把房子作为遗产留下。反向抵押贷款在借款人死亡后到期。通常情况下，这意味着银行将保留房子，并通过出售它来收回投资。或者，如果你去世了，想让你的孩子保留房子，那么他们将不得不自己偿还贷款。这通常是相当困难的，特别是如果贷款产生了太多的利息。如果你想把房子传给你的孩子，避免获得反向抵押贷款，或者至少等到你长大了，这样利息就不会累积得那么多。

2. 你想在原地老去，但却拥有一个不合适的家。许多房子不太适合老年人居住。在一个美国退休人员协会2014年的报告该协会发现，在65岁以上的成年人中，87%的人希望随着年龄的增长，留在现在的家和社区。研究还发现，在50岁至64岁的人群中，71%的人希望原地养老。然而，在2015年哈佛大学住房研究联合中心进行了一项研究该研究发现，截至2013年，65岁及以上家庭中居住条件不完善的家庭的比例为3.7%，也就是说，大约有100万老年人居住在有中度或严重身体问题的家庭中。此外，该报告还表达了对少数具备无障碍设施的家庭的担忧，如特别宽的走廊和门，以容纳轮椅和助行器。如果你的房子只有最基本的无障碍功能，考虑选择一个不同的金融工具，或获得HECM来购买一个能够容纳运动障碍的房子。

3. 你打算搬出去。搬出你的家将使你的反向抵押贷款自动到期。在申请反向抵押贷款之前，一定要确保这是你想要一辈子住的地方。考虑一下，例如，一种需要全职护理的疾病可能会迫使你更多地外出。孤独也是一样致命的流行病我们的许多老年人都是它的受害者。如果你一个人住，感觉周围的环境让你感到孤独和抑郁，搬出去可能是一个解决办法——但有反向抵押贷款的人会发现几乎不可能选择。

当获得反向抵押贷款时要注意什么

Scammy实践

由于最近的监管规定，联邦政府对反向抵押贷款行业的控制要严格得多。贷款机构一直在选择避开名人代言和过去几年有问题的策略。一般来说，大型贷款机构往往非常关心自己的声誉，因此他们会避免冒着被起诉的风险而损害自己的声誉。

留意那些吹嘘反向抵押贷款是“有史以来最好的退休决定”或“可以让你在退休期间免于危机”的公司。诚实的公司不会粉饰事实;反向抵押贷款并不适合所有人，它们并不意味着完全替代你的退休财务策略，而且它们可能会对那些不遵守规则的借款人产生非常现实的后果。

如果贷款机构很少或根本不努力警告消费者获得反向抵押贷款可能存在的缺陷，这是一个迹象，表明该公司有嫌疑。同样的道理也适用于那些以不诚实的方式披露上述信息的公司，比如将信息以非常小的字体放在网站底部。消费者不应该为了理解抵押贷款不是“一刀切”的解决方案而付出额外的努力。信息应该表述清楚，清晰可见。

最后，避免任何贷款人声称你在获得反向抵押贷款前不需要HUD咨询，因为这根本不是真的。HUD咨询是强制性的，虽然它的整体质量可能有所不同，但你在那里学到的东西是必不可少的。不管贷款是私有的还是由联邦住房管理局支持的;潜在借款人需要接受有关反向抵押贷款风险的适当教育。

把资金

虽然一次性付款本身没有什么问题，但它们可能会带来较高的风险。然而，那些想获得反向抵押贷款来偿还他们的房屋抵押贷款的人可能更喜欢这种付款方式。

尽管如此，联邦住房管理局之前将你可以套现的金额限制在贷款总额的60%是有原因的。在整笔贷款受到监管之前，借款人可以一次性取出全部贷款。这是导致止赎的一个重要因素，因为许多借款人当时无法合理预算他们新获得的资金。

面临许多监管行动和诉讼的公司

尽管有法规和政府的监管，一些公司还是不公平地对待客户。尽管受到监管行动和诉讼的打击，仍有一些银行继续从事不良行为。其他公司在过去也曾面临过这种报复，但通过重新审视和调整与消费者打交道的方式，它们已经摆脱了这种局面。

消费者应该经常查看他们考虑的每一家贷款机构的监管行动报告的数量和日期。可以通过访问核磁测井每个贷款人的唯一代码。一定要检查为什么最近的监管行动被提交，因为不是所有的行动对你来说都有同样的重要性。