最好的VA贷款
基于深入回顾

考虑到退伍军人贷款的好处似乎好得令人难以置信，我们带着极大的怀疑开始了对该项目的研究，充分准备向这么多轻松赚钱的空洞承诺泼冷水。作为一个政府项目，它必须陷入繁文缛节的泥沼，必须在承诺的效益上表现不佳，对吧?然而，我们发现，退伍军人事务部的贷款项目基本上没有辜负宣传。事实上，对很多有资格的人来说，这是他们唯一的办法可以买一栋房子。

我们采访的29岁空军预备役军人阿什利·B (Ashley B.)说，这个过程花了她大约一个月的时间，“真的很容易”。她说，2011年她在马里兰州买第一套房子时，年仅21岁的她“很年轻，肯定没有20%的钱”来支付传统贷款的首付款。

对于许多存款较少、信用记录较短的年轻退伍军人来说，退伍军人事务部贷款是一个很好的方法，可以让他们在购房方面提前几年开始。但最让我们惊讶的是，大多数使用VA贷款的人(2018年为58.31%)实际上是购买第二套(或第三套或第四套)住房的重复借款人。回头客向我们建议，对这个计划有很高的满意度。

有资格申请VA贷款

出于某种原因，退伍军人事务部的贷款获得了“麻烦”的不公平和毫无根据的名声——申请过程复杂，比传统贷款需要更长的时间才能完成，而且退伍军人事务部一团糟。

我们在这里要打破这些神话。这是真的，你需要符合退伍军人事务部贷款的贷方和与退伍军人事务部本身，不像传统的贷款。然而，VA贷款有较低的信用最低限额和较高的债务收入比最高限额。

要获得退伍军人事务部的资格，你需要所谓的资格证书或COE。许多贷款机构将帮助您确定您的资格，并在短短几分钟内获得您的COE。这是很有用的，因为资格要求可能有点复杂，根据你的兽医或现役军人的身份、服务部门以及你是否是兽医的未亡配偶而有所不同。用过于简单的术语来说，它归结为服役年限和退伍类型——不光彩的退伍是取消资格的。

我们采访的另一位退伍军人贷款接受者维克·A (Vic A)今年50岁，是一名前陆军少校，他说:“申请过程非常简单。你只需要你的DD-214，这是你的出院单。然后就像申请其他银行贷款一样。”查看VA网站的资格页面如有疑问，请查阅完整的资格标准一览表。

由于退伍军人事务部贷款不需要首付，信贷和债务收入比要求更宽松，拥有住房的障碍比传统贷款要低。可能退伍军人在申请退伍军人贷款时面临的最重要的问题是工作经历，特别是如果他们最近刚刚退伍。贷款机构通常更喜欢长期、不间断的雇佣期限，以证明借款人有能力持续每月还款。然而，不同的贷款机构对就业的要求不同，除了正常就业以外的收入也不同是考虑在内。

仅仅因为你没有在同一间办公室或同一行业工作十年，并不意味着你应该放弃拥有自己房子的梦想;这只是意味着你可能需要货比三家寻找贷款人。

退伍军人贷款比其他类型的贷款需要更长的时间来结束的名声也是不真实的。虽然有一定程度的繁文缛节(我们马上就会讲到)，但退伍军人事务部的贷款平均比传统贷款或联邦住房管理局贷款结束的时间要短。我们采访的空军预备役军人阿什利用退伍军人事务部的贷款在一个月多一点的时间里买了她的第一套房子。根据房利美(Fannie Mae)的数据，从给贷款人打第一个电话到签署合同并拿到钥匙，她花的时间比基础培训(Basic Training)还短——传统贷款的平均时间约为46天。

与其他类型的抵押贷款一样，在申请VA贷款时，你的个人财务和财务历史将被彻底检查bet188世界杯全站客户端。而且，与其他贷款一样，提前整理好所有的文书工作将加快整个过程。实际上，VA和传统贷款之间唯一的另一个主要区别——我们提到的繁文缛节——是在签署购买协议和关闭一处房产之间，你需要有一个经过认证的专业人士进行VA评估，以确保房产以其实际价值出售，并满足VA的最低财产要求。

这些“mpr”是一份标准清单如可达性和一般维护，以确定财产是卫生的，适合居住。虽然构成健康的标准有点模糊，但退伍军人管理局(VA)作为一条规则，不担保“修缮”贷款。如果你一心想修复一处破败的房产，最好还是走传统路线。

关于退伍军人事务部贷款项目的另一个常见误解是，你只能使用一次福利。幸运的是，这不是真的，2018年58.31%的重复退伍军人贷款借款人可以证明。根据所谓的权利恢复，借款人可以在原贷款已还清、房产已售出，或者另一个符合VA资格的借款人承担(原抵押贷款已转让给自己)其余贷款的情况下，获得另一笔VA贷款。

在这些条件满足的情况下，恢复权利不应该比获得第一轮退伍军人事务部贷款花费更多的时间。简而言之，这一过程在第二次或之后的任何一次都不会变得更加困难。

使用VA贷款购买你的第一套房子

即使在最好的情况下，买房也是一个令人困惑、紧张的过程。对于那些第一次购买的人来说，这种想法几乎是不可能的，特别是在通过严格监管的政府计划购买时。然而，现实情况是，我们采访的老兵发现，退伍军人事务部在流程的每个阶段都非常有帮助，他们快速有效地回答了问题，没有任何绕弯子。

此外，要记住，最终向你出售贷款是抵押贷款出借人的最大利益——这是他们获得报酬的方式——所以他们会从头到尾握着你的手，确保每个人都在结帐桌旁准备好在虚线上签字，尽量不引起任何麻烦。

年轻的第一次借款人通常担心他们将没有资格获得退伍军人事务部的贷款，原因有很多;他们想知道继续租房是不是更容易的选择。他们要么认为自己的信用评分太低，要么认为自己支付不起交易结案费。或者，他们担心部署问题——这是现役军人特有的问题——会使他们失去资格。虽然资格可能是一个问题(我们将在后面更深入地讨论这个问题)，因为退伍军人事务部贷款是由政府担保的，信用要求要宽松得多。FICO分数为620是可以接受的，有些贷款人甚至可以接受更低的分数。

这个受联邦政府监管的项目还有一个吸引人的特点，那就是大部分的交易费用要么被完全免除，要么转移给房产的卖方，除了不超过贷款成本1%的启动费，或者是总额不超过1%的分项费用清单。唯一的其他主要成本是退伍军人基金费用——可以通过将其滚动到抵押贷款本身，并在整个贷款生命周期中作为每月还款的一小部分逐步偿还来筹集资金。

尽管部署确实使事情变得复杂，但它不应该阻止您利用这个巨大的福利计划。如果你在购买房产的过程中进行部署，你只需要获得一份委托书，这样另一方就可以代表你合法地关闭。如果你已经买了自己的房子，并被部署或使用个人电脑，你可以保留自己的房子，并可以将其出租以支付抵押贷款。通常VA规定你不能用VA贷款购买投资或租赁房产，但这条规定实际上只适用于你购买时的意图。部署或PCS不是你计划要做的事情;订单订单。

许多寻求退伍军人贷款的人以前都有过

2018年获得退伍军人事务部贷款的近25万名退伍军人之前使用退伍军人事务部贷款购买了一套住房，这是根据“权利恢复”。权利恢复是第一次退伍军人事务部贷款福利被“恢复”的过程，允许退伍军人或现役军人申请和接受新的贷款。同样，为了做到这一点，最初的贷款必须偿还，与之一起购买的房产必须出售，或者一个新的合格的VA贷款接受者必须承担剩余的贷款。

只要满足这些标准，就可以多次恢复这种好处。此外，还有一项一次性的权利，即符合条件的个人可以使用退伍军人事务部贷款购买第二套住房，而无需出售第一套住房，只要原始贷款已经偿还。只要满足恢复权利的要求，获得新的退伍军人事务部贷款的过程是相当快的。

所有的退伍军人贷款机构看起来都一样。他们是吗?

由于退伍军人事务部贷款是由联邦政府担保和监管的产品，放款人能提供给借款人的东西在一定程度上受到了限制，这导致了放款人之间存在一种统一的感觉。因此，借款人的选择实际上取决于你个人的银行业务风格(例如，你更喜欢面对面的服务还是在线资源?)以及找到一个你信任的信贷员。虽然我们可以帮助您找到前者，但我们建议在寻找后者的过程中发挥一点作用。

第二次使用退伍军人事务部贷款计划的人很可能是年纪较大的退伍军人，他们可能是为了在退休后享受一处房产，这就带来了一系列独特的问题。“我能买得起我想要的房子吗?”“我会被疯狂的月供缠住吗?”

我们在两个方面都有好消息。由于VA只在借款人违约的情况下担保贷款的一部分，所以从技术上讲，VA贷款没有金额限制。这完全取决于贷方决定他们愿意借出多少钱。退伍军人事务部目前将为全国大部分地区提供高达484,350美元的贷款担保，并将在某些高成本县提供更高的贷款担保。所以，如果你担心自己会因为某种贷款上限而被限制在更小、更便宜的房子里，不必担心。

另一方面，如果你担心退休后的按揭支付过高，回想一下VA贷款总是比其他类型的贷款有更好的利率，你永远都不必支付按揭保险。由于恢复权利需要出售你以前的房子，很可能你将能够拿出更多的钱，从贷方借更少的钱，最终以更少的月供结束。当你有疑问的时候，记住同样适用于传统贷款的好建议也适用于这里:不要买超过你需要或负担能力的房子。

退伍军人贷款总是最好的选择吗?

根据退伍军人管理局的数据，从2011年到2016年，只有全国2100万退伍军人和现役军人中的6%利用退伍军人事务部的贷款计划其他消息来源称，考虑到退伍军人担保再融资贷款，整体利用率高达13%。退伍军人担保再融资贷款通常占每年发放的所有退伍军人贷款的一半左右。不管怎样，数据表明，大多数符合条件的受益人都没有利用这个项目。这是为什么呢?

我们采访的一位72岁的海军老兵迈克尔·H·(Michael H.)说，当他在1987年购买第一套房子时，向他的贷款人询问退伍军人管理局的贷款时，他得到的回答“有点生硬而权威，‘哦，你不要走那条路’，而且没有给出任何解释。”

海军老兵迈克尔·h被他的银行拒绝向退伍军人事务部贷款

抵押贷款公司loanDepot.com的销售副总裁、前海军陆战队员丹尼斯·维南特(Dennis Wynant)解释说，退伍军人事务部的贷款对很多贷款机构来说并不是特别有吸引力。

他说:“与传统贷款相比，贷款机构处理退伍军人事务部贷款需要更多的工作和时间，这降低了利润。”因此，借款人有时会被迫签署对自己的好处不如对贷款人的好处的贷款协议。

退伍军人贷款不像传统贷款那么常见，利率更低，费用规定更严格，需要更多的文书工作，因此贷方可能没有动力发放退伍军人贷款。退伍军人贷款通常只占美国每年发放贷款的不到10%，被一些贷款机构视为低数量、低利润、高麻烦的金融产品。出于这个原因，我们建议与专门从事退伍军人事务部贷款，但也提供传统贷款服务的贷款人合作，以便您可以比较您的选择。

低利率伴随着一些限制

VA贷款的利率通常比传统贷款低1 / 8到1 / 4个百分点，而且可以选择0美元的首付款，这显然让人难以拒绝。对于许多退伍军人和现役军人来说，这绝对是一件不用动脑筋的事。然而，值得注意的是，退伍军人事务部对退伍军人贷款有一定的限制，所以它们可能并不适合每个人。

首先，该项目只适用于美国。除非在极少数情况下，你只能用退伍军人事务部的贷款来购买一套主要住宅，而且必须在交易结束后的60天内入住(除非你在大片土地上建造新房)，而且有严格的最低维护标准。这意味着没有待修房、度假屋和对投资性房产的精确限制。你可以购买最多四单元的公寓大楼，但你必须住在其中一个单元。

据阿什利·B说，她第二次试图用退伍军人事务部贷款买房时，由于未解决的维护问题，交易告吹。

“卖家不想做退伍军人管理局要求的事情，”她说。“所以我最终不得不离开。”

然而，你仍然可以使用传统贷款来购买那些无法用VA贷款融资的房产。仅仅因为你在过去使用过VA贷款并不意味着你在未来不能使用常规贷款，反之亦然。目前市场上的大多数类型的房产，包括单户住宅、公寓、人造住宅(移动住宅)、新建筑和最多四套公寓的多单元建筑，都与VA贷款完全兼容。

资金费、PMI和创始费

所有的住房贷款产品都有自己的一套费用，其中一些费用在所有类型中都是通用的，而一些则是个别贷款项目所特有的。诀窍是权衡不同的费用，看看哪种贷款选择对你的特定情况是最便宜的。

对于大多数考虑退伍军人事务部贷款的人来说，最大的障碍是退伍军人事务部资费:随着越来越多的首付款的增加，应支付给退伍军人事务部的贷款的百分比按降序排列。可以说，对于那些无法凑齐首付款的人来说，这笔资金费用(通常也可以计入贷款本身)是他们迈出购房之门所付出的小小代价。

但对于那些能够支付20%的首付的人来说，额外的贷款本金——意味着从长远来看需要支付更多的钱——可能并不值得，这取决于交易成本以及退伍军人管理局强制检查和评估的不便。

低于20%的首付门槛，传统贷款通常需要私人抵押贷款保险(PMI);每月额外收取贷款总额的0.5% -1%之间的费用。PMI意味着更高的月供和更大的整体贷款。一旦支付了20%的首付款，传统贷款的PMI就被免除了，VA贷款的优势就开始消失。

退伍军人事务部施加监管控制的另一个领域有利于退伍军人事务部贷款的寻求者，是结算成本。VA将初始费用(与创建贷款本身相关的费用)或与结算相关的其他分项费用限制在1%。根据贷款的具体情况和发放贷款的贷方，传统贷款的启动费可能高达10%。

我应该用VA贷款再融资吗?

对于再融资来说，退伍军人事务部贷款在大多数情况下也是一笔不错的交易。退伍军人贷款再融资有两种类型:套现和IRRRL(利率降低再融资贷款在传统贷款术语中称为利率和期限)。现金流出，你增加你的贷款规模，以提取现金支付家庭装修，更高的利率信用卡债务，教育等，可以用于提取高达100%的房屋价值，取决于你的贷款人(传统的贷款，通常限制在80-90%)。

然而，资金费用确实适用于这里，并且与零钱的VA住房贷款的利率相同——尽管，再次，它可以卷进总贷款。虽然你会增加你可以取出的总金额，但你必须交出总金额的一部分作为资金费。根据你的房子的价值和你想要的套现金额，将退伍军人事务部套现与传统套现进行比较绝对是值得的。

在irrl中，你可以用一笔新的、利率较低的贷款替换现有贷款，它也需要缴纳资金费，但费率为0.5%。由于没有其他结算成本，而且通常利率较低，你很难在传统贷款中找到更好的交易。

实质问题——退伍军人贷款是我的最佳选择吗?

我们做了一些粗略的计算，比较了30年期常规贷款和30年期退伍军人事务部贷款的几种不同价格的房产。我们发现，虽然退伍军人事务部贷款总体上更便宜，但它们与传统贷款的价格优势缩小到几乎为零，因为首付只有20%，而退伍军人事务部的资金费用也被纳入贷款。由于我们在计算中省略了某些信息以简化流程，加上税收、保险和其他各种结算成本，传统贷款完全有可能最终成为明显的赢家。这一点再多也不为过，要经常购物和比较——永远不要接受第一个报价的数字。

退伍军人贷款真正闪光的场景是零首付，融资融资费用贷款。对于那些无法带任何钱到结帐桌上的人来说，这无疑是最好的选择。尽管从长远来看，这将比预先支付融资费用稍多一些，但对一些人来说，这是拥有住房的唯一可能的方式。

什么是不同类型的退伍军人贷款?

既然我们已经确定退伍军人贷款通常是那些符合条件的大多数人的最佳选择，我们如何着手选择正确的类型?除了标准的购房和再融资选择，还有哪些选择?有巨额退伍军人贷款吗?

因为退伍军人贷款项目为退伍军人和现役军人提供了如此灵活的贷款产品，所以实际上只需要四种类型的退伍军人贷款。其中包括针对新买家或重复买家的住房购买计划，上面讨论的两种再融资选项(套现和IRRRL)，以及针对印第安人直接贷款(NADL)——一种针对印第安人现役和退伍军人的特别计划。只要与适用的部落政府签订谅解备忘录(MOU)，在联邦信托土地上购买、改善或建造房屋只需支付1.25%的折扣资金费，而无需支付首付款。点击这里查看你的部落是否申请．

因为在大多数司法管辖区，退伍军人管理局担保的贷款最高可达484,350美元(在房地产成本较高的县甚至更高)，但没有对贷款人可以向借款人提供的贷款金额设定上限，所以从技术上讲，任何超过担保上限的东西都被视为巨额贷款。只要你能买得起，你能买多大的房子是没有限度的。

虽然没有专门的项目，为退伍军人与服务相关的残疾评级，他们有权获得额外的好处，在项目的第一次贷款和所有随后的权利恢复的每一种贷款类型的资金费用豁免。这可能意味着一生可以节省数万美元。此外，退伍军人事务部的出借人将残疾收入视为贷款的有效收入。